上海保障房价格

上海市发展和改革委员和上海市住房保障和房屋管理局公布的《上海市经济适用住房价格管理试行办法》中对上海保障性住房价格管理做出了规定，表明上上海保障性住房价格管理都有哪些影响的因素，上海保障性住房价格是怎样制定的。

为规范上海保障性住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《经济适用住房价格管理办法》(计价格〔2002〕2503号)和《上海市经济适用住房管理试行办法》(沪府发〔2009〕29号)等有关规定，结合本市实际制定本办法。

上海保障性住房价格管理 结算价格构成：

房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目结算价格应以保本微利为原则。结算价格由开发建设成本、利润和税金三部分构成。

(一)开发建设成本包括：

1、土地取得费用。划拨土地为毛地的，土地取得费用为按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿等费用;划拨土地为净地的，土地取得费用为向土地储备机构支付的费用。

2、开发项目前期发生的管线搬迁、工程勘察、规划及建筑设计、“三通一平”、灾害评价、环境评价、申请报告编制、工程监理、招标代理服务等前期费用。

3、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费用，包括房屋主体部分的土建(含桩基、地下构筑物、结构、装饰等)工程费用、水电气安装工程费用、附属工程费用及其他工程费用。

4、在小区用地规划红线范围以内，按照批准的规划要求与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费用，按照批准的规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用，以及室外总体工程费用。

5、管理费。划拨土地为毛地的，按不超过本条第(一)项第1、2、3、4、8目费用之和的2%计算;划拨土地为净地的，按不超过本条第(一)项第2、3、4、8目费用之和的2%计算。

6、贷款利息按照房地产开发企业为经济适用住房建设项目筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7、维修资金。

8、其他符合国家有关部门和市政府有关规定的成本费用支出。

(二)利润，按不超过本条第(一)项第1、2、3、4、8目费用之和的3%计算。

(三)税金，按国家规定税目和税率及相关税收优惠政策的规定计算。

政府指定机构直接组织建设的经济适用住房项目结算价格应以保本为原则，结算价格由开发建设成本和税金两部分构成。开发建设成本和税金构成参照本条第(一)项、第(三)项的有关规定执行。

不得计入结算价格构成的费用

下列费用不得计入经济适用住房建设项目结算价格：

(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

(二)建设单位留用的办公用房、经营用房的建筑安装工程费用及其分摊的各种费用;

(三)各种与房屋开发建设无关的集资、赞助、捐赠等费用;

(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款等费用;

(五)按规定已经减免的费用;

(六)其他不应当计入的费用。

结算价格确定

通过项目法人招投标方式确定房地产开发企业实施开发建设的经济适用住房项目，由组织出售经济适用住房的住房保障机构(以下简称住房保障机构)按照本办法第四、第五条规定，制订建设项目招投标的价格评定标准，报房屋管理部门审定。结算价格通过竞价中标确定，并在建设项目协议书中明确约定。竞价中标的结算价格应当按照协议严格执行，如遇不可抗力等因素影响，经房屋管理部门审定后可作适当调整。

销售基准价格确定

经济适用住房销售基准价格计算公式为：

销售基准价格=周边房价×折扣系数。

周边房价：按经济适用住房周边一定时期、一定区域内，新建普通商品住房的市场平均销售价格或市场评估价格确定，具体由市房屋管理部门统计和提供。

折扣系数：以本市经济适用住房的开发建设成本为基础，综合考虑保障对象经济承受能力和周边普通商品住房市场销售价格等因素确定。

购房人产权份额

购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格/(周边房价×90%)。

单套销售价格的计算

经济适用住房单套销售价格，按照销售基准价格和上下浮动幅度确定。单套房的上下浮动幅度，根据楼层、朝向、位置来确定。上下浮动幅度不得超过±10%。以单套销售价格计算的项目住房销售总额，应与以销售基准价格计算的项目住房销售总额相等。