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二手房逾期交房怎么办?违约金如何算?

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-10-09

买房是大事,二手房买卖过程中逾期交房的情况并不少。一般情况下,迫于法律压力,卖家还是会交房,但也有一些极端的例子,比如原有老年住户没有别的住处,可能导致出现买家虽然有房却住不上的现象。那么二手房逾期交房怎么办呢?逾期交房违约金如何计算?

二手房逾期交房怎么办

1、事先考察二手房逾期交房甄别

在看房之初,就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别,以便尽早采取应对措施。

一般情况下,如果家有老人同住,买家应尽量先询问一下老人,是否愿意搬离,以及是否找好别的住处,如果得到了肯定的答复,则可放心购买,如果老人持反对意见,则可能会遭遇麻烦,所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处,则建议较好不要签订买卖合同。

2、二手房逾期交房违约责任事先定

虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的违约责任,但这仍然需要购房者留意。

上海联业律师事务所主任律师王展表示,一般情况下,司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件,因此事先详细约定违约责任,产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题,因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。

专业人士建议,在签订房产买卖合同时,一定要对延迟交房的违约责任进行详细约定,如具体的交房时间、逾期之后所要承担的具体违约责任,以及延迟超过一定期限达到解除买卖合同条件之后卖方所要承担的违约责任等。

此外,还可约定讼诉费用的承担责任。因为很多时候延迟交房所要承担的违约责任并不大,但一旦聘请律师打官司,其律师费用并不低,如在上海*少需要5000元,这是一笔不菲的开支,因此可以提前约定由违约方来承担。

3、二手房逾期交房尝试加大震慑力度

加大索赔力度,或者多留下一些尾款,并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房,这无形中会增加震慑力度,让卖家不敢造次。

律师建议,加大震慑力度也是一种应对措施。这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息:我已对延迟交房有所准备,请你自觉遵守合同约定。

有两种方法可以采用:其一是适当加大索赔力度,如在一般情况下,延迟交房每逾期一日,违约金为总房价的的万分之二,律师建议将其提高到日万分之五,甚至日千分之一;此外,还可要求多留尾款,并直接说明其用意。例如总价在100万元之内的物业,一般保留尾款为1万元,买家可以提出留下更多

4、二手房逾期交房及时留存相关证据

一旦碰到逾期延迟交房情形,则应该及时保留相关证据,如果进入司法诉讼程序,这将作为证据被司法机关所采用。

不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据,这是一种比较合理的做法。除了自己向对方发函要求履行义务之外,也可要求中介公司一同发函要求卖方予以积极配合。而对于少数态度极为恶劣的卖方,买家甚至可以向警方报警。因为从法律上来说,在已经取得房产证的前提下,房屋实际上已属于自己,卖方拒不搬离相当于“霸占”。

二手房逾期的违约金国家规定是什么

迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和国合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。

根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院请求增加赔付额。

以上是小编为大家整理的二手房逾期交房怎么办?违约金如何算?的相关信息,买房是大事,大家在买房的过程中一定要注意这些细节,避免不必要的损失。

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