碧桂园低价摘取内环内杨浦东外滩优质商办用地

来源：上海楼市参考发布时间：2017-10-17 11:49:37

内环内杨浦东外滩商办用地，再现低溢价销售。

仅万科、碧桂园、融信三家报名竞拍。

*终，仅举了三手。

碧桂园以总价10.22亿；

楼板价25393元/㎡；

溢价率0.29%；

成功获取。‍‍

地块占地1.6万㎡，建筑面积4万㎡，限高60米，容积率3.0。地块距离12号线宁国路地铁站仅250米，杨浦平凉社区办公地块以近26000元/平方米的起拍价格出让，含上合同约定的需开发商支付的各类代建费用后，起拍总价达10.45亿。

地块位于内环线（宁国路）与河间路交叉口，当前周边居住氛围较浓，办公聚集度相对偏弱。从周边成熟的居住小区及地块附近中端长租公寓“魔方公寓”及低端长租公寓“华恩白领公寓”来看，客户对于区域的居住价值的仍可度远高于对办公价值的认可。

地块北面800米处即仁恒以105亿总价拿下的蒋家浜旧改项目，南面300米就是阳光城的地皇项目。区域具备打造高端住宅产品的属性，从办公的角度看，地块虽然交通通达性高，但是整片区域缺乏办公氛围是本次地块的一个遗憾点。

从规划图上看，地块边上现成低端公寓未来都将规划成绿地使用，而办公未来的入口处或仅能从南面河间路进入。

地块南面绿地滨江*广场当前办公整售的价格预计在45000-52000元/㎡，租金水平预计4元/㎡/天，若仅仅参考价格，本地块未来还是具备客观的盈利空间。

具体到地块本身条件看：

1、该地块核心建设以互联网经济为核心的科技企业，主要吸引软件和信息服务、电子信息、节能环保、云计算和物联网等产业的知名规模企业设立总部或分公司入驻。

2、办公楼标准为一等办公楼，应具有完善的5个A级智能系统标准（OA办公智能化、BA 楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化）。办公楼每层建筑面积应符合规划设计需要和经济性，其中办公楼建筑每层楼层的建筑面积需超过1000平方米，适合于大中型企业的引进入驻，楼面设计符合相应企业的需求。

3.自持建筑面积不低于 40 %（计 16112 平方米以上）的办公物业不少于 20 年

从近期出让的办公地块看，自持比例都相对较高，以闵行为例，商办地块自持比例基本都集中在90%-100%，且对于违反规定的开发商给的惩罚措施都较重，这给了大部分开发商相当大的资金与心理压力，势必大面积摧毁开发商参与竞拍的积极性，而本地块有60%部分是可以销售的，且地理位置相对较好，这对于开发商来说或许是一个极大的吸引力。

恭喜碧桂园再添新丁。

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