中鹰黑森林：匠心的至极是100%

李嘉诚有一个出名论断：“决定房地产价值的因素，名列前茅是地段，第2是地段，第三还是地段。”但在上海外环地段都宣称集体奔8万的年代，地处内中环的一个项目，却以一己之力，彻底打破地段论。

有房地产分析师曾这样评价这个项目：这个楼盘的定价体系自成一格，永远和周边房价完全脱离，既不影响销售，也不带动区域房价，往往成为一地的价格孤岛，一副三界之外的腔调。纯从房子*角度，这个盘不是较好的选择。但这家开发商相当有个性，算是上海滩为数不多的，有点信念和逼格的楼盘。

先看一组实景图感受下这篇绿海：

1.项目俯瞰图（摄于2014年），注意屋顶和小区的绿化覆盖面积。

2.2016年拍摄的屋顶花园鸟瞰和三期外立面，注意三栋住宅全部使用落地窗完全替代外墙

3.样板房

这个项目就是位于上海的中鹰·黑森林，相信很多业内人士早已不陌生。因为非处于传统的上海豪宅区，一直以来中鹰·黑森林便不十分热衷宣传地段价值。这种不热衷并非出于对项目弊端的认知，而是源自对产品本身的自信。中鹰黑森林是一个典型的保留有创始人个人色彩的项目，创始人芮永祥曾说，拿这块地，成本就比周边高于数倍。之所以坚持拿下，是因为它位于普陀*宜居的万里板块，并且地块位于绿化带内，这样难得的低密，当时很少以后也不会再有了。

这样一块好地，值得为之做到至极。

为此，芮永祥甚至曾做了一件颠覆房地产基本趋利法则的事，当人们还在研究楼间距和绿化率时，他敲掉5000万把整个小区全变成了森林，实现了不可能的100%绿化；建筑结构完工时敲掉外墙及部分内墙，实现360°落地窗。

接下来，我们就来详细了解下这个特立独行的中鹰黑森林。

中鹰·黑森林，总建筑面积约27万平方米，整个社区由5栋叠加别墅、11栋高层建筑组成，分三期开发，现三期较后一栋高层在售。多年前，中鹰·黑森林就曾以「恒温恒湿恒氧」的科技住宅闻名上海，因为曾一度除德国品牌不用，从建材、技术、设计、施工、监理等全方位引进德国技术及品牌，因此也曾有人用拿来主义形容它。在市场对住宅产品的健康科技概念普遍认知不多的情况下，走健康科技豪宅路线需要承受市场的诸多质疑。但中鹰黑森林坚持了下来，并且在十几年开发过程中始终坚持以一套完整的德系建筑体系和居住理念来打造产品，一点点的按照自己的节奏做产品升级和改进，并为自己的产品挑选志同道合的客户。

十年来，中鹰黑森林的故事在业内越传越广，每年迎接着上千组来自全国甚至世界各地的参观团，囊括政府、行业机构、开发商、建筑设计、室内设计、工程管理等各类单位及团体。

*初的美学豪宅

十多年，打造上海一个内中环项目。中鹰的开发进度无疑是极其缓慢的，直到现在，市场上关于中鹰黑森林的完整介绍也不多，基本上都是新老各种版本的中鹰·黑森林科技系统介绍——1支德国建筑监理，7大舒适健康人居系统，19项建筑科技，21位欧洲设计师，56家组队团队，102项世界*品牌，11000棵香樟森林等等，内容也不尽详细。

其它的部分，诠释的更少。

长寿命、免维护、低能耗的健康节能建筑，是中鹰黑森林一直以来的核心理念。紧邻普陀万里*绿化带，且容积率极低是这个地块的主要亮点。现在看来，中鹰黑森林也充分发挥出了地块特色，通过屋顶花园技术把绿化做到了至极。

但*初的黑森林并不是如此，每一期的开发，都经历一次颠覆。

中鹰置业在开发这个项目之前，周边还做了路易凯旋宫、凯旋华庭两个项目，基本上是传统的美式装饰主义风格豪宅，选用大理石石材、精装配备*空调，尤其注重工程质量、建筑保温和材料寿命。（创始人工程出身，承接项目先后拿过20多项白玉兰奖和鲁班奖）

中鹰黑森林一期产品延续了这个特色，当时很多人会用「厚实、气派」来形容，社区公共区域也花费五千多万打造出成熟园林水景，一期业主陆续按期入住。

2006年，芮永祥在欧洲考察中结识了德国建筑界几位设计师好友，也因为这几位好友，对德国的建筑理念以及他们对绿化环保的极度重视有了颠覆性的认知，也自此颠覆了中鹰黑森林。欧洲的房屋普遍质量十分过硬，这些设计师住在几十年房龄的老房中，外观和室内陈设却都仿佛新建。与对待房子的始终专一一样，他们对原生态绿色环境的珍视也让人惊叹，不管城市还是郊外，都是触目可及的绿色。

这些认知，让芮永祥进行了彻底的反思：到底什么才是真正的好房子？欧洲富人们很多居住在百年老宅里，享受随处可见的绿色，他们的房子虽久经时间的洗礼，住起来却依然方便舒服。经过几十天的闭关反思，芮永祥做了个重要决定，将中鹰黑森林颠覆重来。

健康科技宅的颠覆

从40%到100%，从园林到森林，这背后远不止为了绿化那么简单。当时我说要敲掉园林种树，全中国只有一个人支持，你们知道是谁吗？是我自己。

每每回想当年，芮永祥都会萌生很多感慨。

这个颠覆的决定，得不到身边任何人的支持。但他庆幸自己的坚持：小区内的硬地坪、喷泉、走廊全部敲掉，河流水景填实，全部种上了从江浙沪采购来的一万多棵成年香樟树（至今中鹰在虹桥还有一块苗木基地，里面全是成年香樟、榉树等），项目也由中环凯旋宫改名中鹰·黑森林。

与此同时，产品上也同步进行了颠覆——正式系统形成森林生态、建筑结构、外围护、恒温恒湿恒氧、智能家居、装饰建材、家居软装七大健康科技住宅系统、20多项建筑科技。如：在屋顶和地板内铺设模拟叶脉和人体毛细血管机制的毛细管网辐射系统，冬天通过地平辐射供暖、夏天利用顶棚冷气辐射供冷（热气上浮、冷气下沉），均匀柔和的将温度保持在*适宜人体的20-26℃之间。

不仅如此，二期产品随后还进行了更深层次的尝试：智能家居。2007年，中鹰与ABB集团签定框架合作协议，中鹰成为中国头家将运用于一等汽车中的智能EIB系统引入住宅的开发商。

除了这些技术体系的实践，中鹰·黑森林二期开始按照自己的居住理念做产品革新尝试：改变传统建筑结构，实现1-6房户型定制，甚至精装标准的等级化个性定制；坚持大尺度南北通厅，放大家庭成员间交流空间；强调空间的豪华才是真豪华，摒弃繁复的装饰内容，坚持北欧现代极简风。

这些颠覆，都围绕一个出发点——长寿命、免维护、低能耗的舒适性建筑，都是中鹰黑森林“一生只搬一次家”理念的深化：在提高建筑品质让房子得以传代之外，还让户型能随时根据家庭人员结构的变化进行定制调整，让一套房子满足整个生命周期的需求。

为了看到森林，这里不再有墙

二期的产品改造，让中鹰·黑森林的科技住宅之名轰动一时，以“森林生态、德系品质、科技健康”闻名上海。而整个地块中，正面南向*绿化带的较后三栋到底怎么打造，中鹰黑森林也颇费了一番周折。

从06年起，三期的外立面方案数次改稿，2012年*终选定德国欧博迈亚公司设计方案之一。2013年，三期首开的9号楼主体结构完工、出售近半。又一次欧洲考察归来的董事长却又作出了一个惊人的决定：更换外立面方案、全部换为落地窗。因为这次瑞士的深度考察行，一群全球*富裕群体的生活方式，让芮永祥看到了“好”的建筑的另一面。

瑞士聚集了全球*富裕的群体，他们偏爱在依山傍水、景色如画的自然好地方建造别墅，四面大落地窗、24*享受自然美景。这种对自然美景的珍视，在物质财富之外体现出的精神富足，让一直困扰中鹰·黑森林的迷惑找到了答案——全部使用全景落地窗、较大化利用正面12万方的森林绿化带景观，让住在中鹰黑森林的人们也能像瑞士富人一样不仅仅是住在这里，更能在精神上享受这片森林。

2013年年底，中鹰·黑森林从十几家欧洲建筑设计公司的20多个设计改造方案中*终敲定Dibelius建筑设计事务所的改造设计方案，三栋建筑全部使用落地窗替代外墙，建筑体上点缀白色中鹰”CEG”标识。

这样的项目，一定不缺懂得的人

随着中鹰黑森林的一点点升级，“拿来主义”的质疑越来越弱；十年过去，市场上对于科技住宅的接受度也越来越高。相信一个执着于品质的好项目，一定会在先进理念的本地化落地过程中，将符合住宅发展趋势的健康理念更好的呈现给懂得的人。中鹰黑森林一二期的业主已经入住近十年，这些业主频繁复购和老带新比例能看出来他们对于这个执着于自己内心完整品质的开发商的认可。

让我们相信，一个好的项目，一定不会缺少懂得他的人。