上海越来越多的有房一族开始租房

36岁的刘女士*近有点忙，看了一个月的房子，租一套能够满足一家五口、祖孙三代居住的房子，并不比买一套轻松多少。说起刘女士的居住故事，也是一波三折。

沪漂的首套房：

2009年，刘女士和老公在中外环买了一套小两居婚房，2012年女儿出生后,父母来帮忙带孩子，小房子立刻变得有点局促，父母也总嚷着老家有大房子，要把外孙女带回去照顾。

成为压力山大的房东：

刘女士和老公割舍不了跟女儿分离，又想让父母舒心，所以那几年她几乎全副心思都在想，怎么能换套大房子，2015年上半年，在自己的努力和全家帮助下，在附近又买了一套120平米的三居，还款压力挺大，好在还能坚持，小房子出租也可以略做补贴。

这两年夫妻俩的收入上升挺快，当初的还款压力已经不再是问题，开始考虑女儿上学的问题，附近的*都一般，于是她们卖掉了小房子，在徐汇区置换了一套更小的房子。

时隔八年再租房，成为换租的房东：

女儿马上要读幼儿园，徐汇的小房子无法容纳一家子，暂时无力换更大的房子，他们选择把两套自有住房都出租，在徐汇租一套大房子住。时隔八年再租房，刘女士说除了找房子、搬家和其他琐事交织，的确有点心累外，租房本身自己和老公都很接受，相比年轻时的租房很不同，现在更清晰和笃定自己是为什么选择，而且选择空间比以前大很多。

也有朋友劝她把两套房子卖了，直接换一套大的，但刘女士有自己的考虑：公公婆婆年纪大了也要来上海，希望给他们备一套，既然现在能维持，就不要轻易妥协了，女儿*毕业前，看情况能不能再换一套徐汇大一点房子，如果不行，就让女儿*住校，全家搬回中环外，这几年注定租房，不过与自己想要的生活正在逐渐接近，换租的生活却也不错。

住房之所以是一个不变的民生话题，不仅在于居住的现实需要，家庭情况和人生阶段的变化，产生居住需求的更新，让住房变为伴随终生的话题。在拥有2400万人口的大上海，始终有一部分像刘女士这样的人，通过换租演绎了自己更生动的人生。

主流的视角往往将居住需求的更新投射到购房市场，而实际上，租房更及时地承载了大多数人的居住需求更新。

租住“小众”的大人生：换租者居住观察

按上海统计局2010年公报显示， 上海市2300多万人口825万个家庭的规模来看，预计目前上海市常住家庭或可达到860万左右。

超大规模的家庭基数，产生的居住需求注定会千差万别，也注定这“万一”的“小众需求”也会形成庞大的居住市场。

租住认知改写：有房族变租房族

据上海链家市场研究*统计数据分析，在这其中，自身拥有住房，仍需要另租房满足居住需求的“换租族”，住房需求为8000多套，未超过城市家庭规模的1%，在租房大军中占比不会超过6%（见图1）。

图1：170万套租赁市场中，市场群体构成分析

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，随着城市纵向发展越来越快，更多家庭的规划和远景目标在快速发生变化，不可避免的需要更为匹配的居住条件，因此改善型居住需求会越来越多，在普世认知里改善是通过换房来实现的，实际上通过换租实现也是一种选择。

群体年龄更大：60后也成换租族

图2：“换租族”群体年龄构成

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，换租人群涵盖了各个年龄阶段和人生阶段的人群，大家换租的目的各不相同，价值观、消费观、生活方式也有很大区别，但殊途同归之处在于——为更接近当前和未来的生活规划，而选择换租（见图2）。

换租动因更多：生活轨迹快成为换租主旋律

图3：“换租族”换租动因分析

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，城市的成熟程度越高，城市压力、城市便利以及城市发展，都会带来新的释放，换租的原因也会越来越多（见图3）。

事例：赵先生一直在闵行开发区一家医疗企业从事研发工作，5年前在单位附近购房，每天走路上班不到20*，很适合经常加班的节奏。当时赵太太在漕宝路附近工作，开车上班也还能接受。今年赵太太跳槽后，在人民广场附近上班，上班时间太长，她们决定先在1号线附近租一套租金6000元以内、两人上班时间都在1*内的房子，自己的房子以3000元/月的价格直接租给了赵先生的同事。

考量因素的群体性差异：换租大不同

图4：“换租族”与“普通租房族”换租考量因素对比

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，换租族之间、换租族与普通租房之间，在租房选择的考量上差异巨大。因为以租养租的基础在，多数换租对租金的承受度都比较高，更多是衡量换租条件是否适合（见图4）。

综合满意度不高：18%换租族计划一年内换房

图5：“换租族”五年内居住规划

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，换租属于过渡型居住，因此稳定性并不高，但与普通租赁的区别在于，选择的主动权更多掌握在租户手中（见图5）。

事例：80后小陈2012年在嘉定新城购入了一套70多平米的一房两厅，但距离工作单位太远，所以把自己房子出租，一直在普陀区真如附近租房住。明年十一，小陈和女朋友准备结婚，考虑到日后工作、家庭居住需要，小两口便萌生了换房念头。准备在租的房子附近换一套小两房，这样以后父母过来也有地方住。目前，已经将嘉定的住房委托出售，计划在年内完成“一卖一买”，成功进入城市*圈。

换租压力：年轻“换租族”的共享经济

图6：年轻“换租族”租金*分析

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，通过换租时条件的取舍尽量求全，去完成“资源置换”，是很多年轻换租族乐衷的事情，如果又能在租金*上达到较好配置，会是较优选择。（见图6）

事例：2014年，90后小周在家庭的资助下，在金山买了一套新房，去年交房装修后，自己满心欢喜的搬进新居，销售的工作性质弹性很大，但一个月不到就又重新跑回市区，主要是圈子都在市区，原本很宅的他连较后的交际机会也失去了，父母说这样下去可能会打一辈子光棍。房子租给了自己在附近某家IT跨国企业上班的同学，租金也不好意思很高，1700元比周边便宜了一些，所得*还不够在市区一般地段合租像样一点的房子，小周勉强加了500元搬到中环外居住，他笑称要赶紧找个女朋友，两人租房还是会比一个人划算不少。

换租选择：实现从“点”到“优”的转化升级

图7：“换租族”的住房选择

数据来源：上海链家市场研究*

上海链家领头市场分析师张月表示，对于换租群体而言，从另一个角度看，属于改善居住中的“夹心层”，换租所能够驾驭的跟居住有关的属性，远远比换房更多，很多居住要求得以更快实现。因此大户型、优配置的比例也远高于普通租赁（见图7）。

在大型城市，尤其是一线城市，住房需求的细分升级正在迅速发展，这不简单指高、中、低端的差异，更多是生活多元化带来的居住多元化，“换租族”在城市需求看似小众，却凝聚着潜在改善型的缩影，他们用自身相对有限的资源，换取当下相对更幸福的生活，以及对接近未来目标更坚定的期待，可以说换租背后体现的是每一个家庭的“大人生”。