2017上海35宗住宅用地吸金近665亿！

2017年上海土地市场与2016年上海土地市场明显不一样。2016年年中，上海土地市场正在经历着地皇频出、地价大涨的疯狂，而经过了2016年四季度和2017年上半年的政策调整和土地供应调整之后， 2017年上海土地市场明显出现强力降温现象，这一年上海土地市场也逐渐呈现出新的特点：土地供应同比下跌、租赁用地频出、低溢价率成交、房企大洗牌、外环外成新宠。

土地供应面积和出让金额同比下跌

土地供应面积同比下跌，出让金额同比下跌达33.25%。截止到2017年12月8日，2017年上海土地市场累计供应住宅用地合计35宗，供应的商品房住宅地块出让面积为213.913万平米，相比2016年全年下跌6.5%，土地出让金额达664.6386亿，同比去年出让金额995.764亿下跌33.25%。

土地全面限价 低溢价率成交

2016年被业内成为“地皇年”，除了融信以110.1亿元总价拿下的新静安地皇（世纪江湾），还有88亿的浦东祝桥地皇（公元2040），47亿的松江大学城地皇、37亿的虹口凉城地皇，32亿的新江湾地皇等等。

而今年上海土地市场则清淡很多，截至目前，2017年上海土地市场累计供应住宅用地合计35宗，无溢价率过百地块出现，甚至多宗地块底价成交。其中溢价率较高的地块为松江区小昆山镇SJS40001单元17-02号地块（中海九峯里）被中海竞得，溢价率71.63%；而金山区金山工业区JSS3-0402单元11-01地块、奉贤区南桥新城04单元15B-06区域地块等多宗地块均已底价成交。

进入2017年，在土地供应量有限的情况下，上海土地市场拍卖规则发生改变，出台*有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，有效的控制了拍卖土地的整体溢价率，热度明显下降，青浦区甚至出现了流拍现象。

所谓的“招挂复合”新政，即房企各有招标综合评分为100分，根据经济实力、技术资质和项目经验来评分，然后评分较高的3家再进行竞价。且在今年5月1日之后，如果参与竞拍的开发商没有受让过商品住宅用地，将在“受让管理”这一项中得到30分满分;受让过2块以及以上，就为0分。

租赁用地频出

2017年上海土地市场较大的变化要数首批住宅租赁用地的出让，嘉定和浦东2幅租赁地块分别被上海地产底价拿下，开启了上海住房租赁市场的帷幕。

首批租赁住房用地供应后，上海开始陆续推出多宗住宅租赁用地，涉及浦东、长宁、嘉定、徐汇、闵行等区域，共15宗，其中浦东新区10宗，长宁区2宗，徐汇区、闵行区、嘉定区各1宗地块。根据《上海市住房发展“十三五”规划》，未来上海还将在以下区域推租赁住房用地，这些区域包括：一是就业集聚地区，如陆家嘴、徐家汇等服务业集聚区，张江、紫竹等科技研发集聚区，临港等产业板块制造业集聚区；二是交通便利地区，在轨交换乘枢纽、站点周边。

此外，上海还将出台存量商办用房转型为租赁住房的规划土地有关意见，多渠道增加租赁住房供应。“十三五”时期，上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套，住宅租赁用地成为上海土地供应的主要方向，供地向租赁市场进一步倾斜。

房企大洗牌

说到房企大洗牌，我们就要说一下2017年4月11日上海推出的“招挂复合”新政，新政的实施直接提升了拿地门槛，导致大部分中小开发商更加拿不到地，只能被动的撤离上海。

2017年成交的35宗住宅用地里，其中16宗被排在前10的企业竞得，另外19宗被排在前50的房企竞得，前者总成交金额达298.7946亿元，占总成交比重的44.96%。

在历次竞拍的房企名单中，可以看到有多个重复的名字：碧桂园、中海、万科等。

外环外成新宠

2017年成交的35宗住宅用地中，大部分位于外环区域，中内环的土地资源越来越少有，伴随城市基础设施的完善，外环区域的土地交易成主导。其中浦东新区（原南汇区）和奉贤区分别成交7宗*于其他区域。

外环区域的住宅用地成交量不断增加，平均楼面地价也不断提高，松江小昆山镇成交地块平均楼面地价均超过3万元/㎡，松江区新桥镇、宝山罗店镇、青浦区平均楼面地价也超过了2.5万元/㎡；临港南汇新城地块楼面地价达2.1万元/㎡，奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块楼面地价达2.3万元/㎡，热点区域竞争加剧。