前梅决斗：谁才是闵行扛把子？

前梅决斗：谁才是闵行扛把子？

新盘上市第二批次中，闵行有两盘入市：均价6.89万元/㎡的中国铁建·花语前湾，和均价7.51万元/㎡的绿城·沁兰园，分别位于前湾和梅陇。这两个板块都是近年来闵行外环热门，无论是核心区的规划前景，逐渐落地的城市资源，或是各有千秋的入市新房，都很有意思。那么此番短兵相接，究竟是前湾，还是梅陇，才是真正的闵行扛把子呢？

01地段位置PK

来看看两大板块的地理位置。前湾，位于上海主城西部、闵行北部，核心直线距上海市中心约18.8公里；梅陇位于上海主城南部、闵行中部，核心直线距上海市中心约13.7公里，离市中心更近。示意图摊开闵行2035规划，两个板块在闵行均定位为地区中心，并都与上海主城副中心相连。前湾所在的南虹桥地区中心紧邻虹桥主城副中心，其发展和虹桥主城、长三角紧密相连；梅陇地区中心则紧邻莘庄主城副中心，北侧与徐汇华泾接壤，发展会受到莘庄、徐汇的辐射。闵行区公共中心体系规划图轨交方面，梅陇的轨交发展现下更为成熟，未来有四条轨交线路：包括已开通的15号线，在建中的机场联络线、23号线，还有即将开工的19号线。可以看到，这些轨道交通的到来，让梅陇将不仅是一个地区中心，更能与上海多个高能级地区相连，改变了中南部轨交的弱势。

梅陇-华泾轨交站点区位示意图相较于四通八达的梅陇，前湾的轨交更侧重于衔接虹桥-长三角。目前这里无一条轨交开通，但未来有三条轨交落地。最先有望开通的是13号线西延伸段；建设中的示范区线，将虹桥、青浦以及长三角相互串联；25号线已经纳入启动研究，开工建设之日还需等待。虹桥商务区轨道交通规划布局图总结：两者虽同是闵行地区中心，但前湾位于上海主城西，发展与虹桥、长三角关系紧密；梅陇位于主城南，依托轨交，与莘庄、徐汇联系密切。

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02规划前景PK

再来看看两个板块的规划前景。前湾，是一个能级颇高且整体性更强的区域。要知道，前湾是大虹桥的一个核，定位世界级会客厅。虹桥商务区约151平方公里，虹桥前湾总占地面积约30平方公里，重点开发建设区域约10平方公里。前湾是大虹桥，乃至上海主城区规模最大、最完整的可开发区域。前湾地区范围示意图前湾还有一个优势：采用整体开发的模式。由于拆除工作相对简单，再加上体量本身就大，前湾的整体性更强，能打造出更有序的格局。前湾未来效果图此外，前湾没有受虹桥机场净空限高影响，能筑成虹桥主城罕见的城市天际线。未来，围绕彩虹湖、霁月湖，前湾规划三组超高层地标建筑群，高度分别为205米、170米和140米，未来城市天际线将迎来焕新。闵行区华漕社区MHP0-1403单元控详规划图产业方面，前湾正在推进健康医疗、电竞文创、创新研发等多个产业片区的建设。这些产业片区大部分将由企业自主进行运营，未来将形成具有自身特色的产业集群。建设中的前湾 实景图与生活息息相关的设施也在同步落地。商业而言，已开业的COSTCO带来了批量囤货的购物方式；在建的印象城MEGA、上海超极合生汇，能囊括各种娱乐需求。文体方面，虹桥国际文化艺术中心、国际新文创电竞中心、虹桥国际会议中心、前湾规划建设展示馆等项目沿核心区水岸两侧布局，丰富闲暇生活。Costco实景图相较于前湾，梅陇的开发更为悠久，当下有春申等大型醇熟居住区和不少工厂。其未来的开发模式将不是成片，而是呈点状开发。不过作为“中部崛起”战略的一份子，梅陇将诞生几大全新中心项目，并汇集了约180万㎡的开发体量，也不容小觑。这两年，备受楼市瞩目的区域是梅陇新中心，总规模约67万㎡，其围绕15号线虹梅南路站，以TOD理念打造功能的综合枢纽，沿春申塘打造滨水地标，优化基础教育和公共服务布局。梅陇新中心 效果图其次，是机场联络线华泾站上盖。其北挨着徐汇的华之门，总开发规模约67.5万㎡，未来也将成为热门商业地标。机场联络线华泾站上盖 效果图其三，是梅陇华鑫天地，总建筑面积约36万㎡，产品种类囊括研发独栋及标准办公、商务办公，并有商业、人才公寓等多元业态，将在五年内分三期陆续建成并投入运营，一期已经于2020年年底启动开发。梅陇华鑫天地 效果图总结：从前景来看，前湾的能级更高、体量也更庞大，核心区这两年开始加速建设，不过总体落地的等待时间相对较长；梅陇原先的发展就比较醇熟，未来开发聚焦于三大中心点，实现的周期相对可控。

03两大新盘PK

新房上市，前湾的中国铁建·花语前湾，和梅陇的绿城·沁兰园同时亮相。产品设计方面，两者各有千秋。绿城·沁兰园，采用绿城经典造园手法 ，颇具海派风格，规划10栋高层、5栋小高层，中央设有绿城经典的中心大花园与中央泳池，每栋楼均设有绿植小景。绿城·沁兰园 效果图中国铁建·花语前湾，分为东西两个地块，体量更大，坐拥约260米开放式中央街区和约4000㎡公共街区，社区内涵盖景观廊架、约800㎡阳光草坪、泛会所式架空层等配置。中国铁建·花语前湾 效果图中国铁建·花语前湾，一期30.04分，二期未触发。这次加推建面约100㎡3房、117㎡3房，均价68878元/㎡，户型皆为大尺度面宽设计，客厅阳台之间优化减少剪力墙结构。中国铁建·花语前湾 楼栋分布示意图绿城·沁兰园一期65.85分，二期48.72分。这次加推412套房源，均价75130元/㎡，主推建面约100-177㎡3-4房。项目主题样板全新开放，样板间的细微处，也流露着海派印记。绿城·沁兰园 楼栋分布示意图无论是中国铁建·花语前湾所在的前湾，还是绿城·沁兰园所在的梅陇，当下都是闵行外环的引人瞩目的安家地段，至于谁是更强杠把子，不是看眼下的积分，而是看5年后的房价差。