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保利外滩启PARK77

别名：观奕雅筑

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在售住宅地铁沿线现房配套成熟大型社区

参考均价 126000元/㎡ 价格有效期：2026.06.10-2026.07.10 降价通知咨询底价

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楼盘地址 杨浦长阳路江浦路交叉口（近江浦公园站） 发地址到手机

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楼盘评测报告

9分

综合评分

楼盘品质

社区配套

区域价值

杨浦好评榜1名，超过杨浦100%的楼盘

央企保利外滩系迭代作品，内环70年纯住宅，仅157席小体量社区，无保障房、无底商混杂，居住圈层纯粹。容积率2.16、绿化率35%，内环稀缺低密小高层，全人车分流，车位配比1:1.23，预留新能源充电桩。铝板+大面积玻璃公建化外立面，两栋楼栋首层均做架空设计，打造休闲公共空间与中央景观庭院。精装准现房交付，配置中央空调、地暖、新风三大系统，甄选嘉格纳等国际一线家装品牌，收纳体系设计完善。

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牧国冻置业管家

2026-06-14 17:48:12

1. 内环稀缺双地铁，通勤效率极强双轨交汇步行百米可达，2站直达北外滩，快速连通陆家嘴、南京西路等核心商圈，内环新房里地铁资源突出，对跨区通勤家庭友好。 2. 小体量低密纯粹社区，私密性强仅157户小高层，梯户比舒适，无混居业态；紧邻3.8万方江浦公园，形成“城市+公园”生态，居住静谧感较好。
牧国冻置业管家

2026-05-24 17:17:01

杨浦滨江 CAZ 正芯、内环内双轨交 + 公园地产，央企保利 “外滩系” 迭代作品，2 栋 16-17 层小高层、仅 157 席低密纯住宅；主力 99-137㎡三至四房，备案均价13.55 万 /㎡、总价1137 万起；亮点是内环低密稀缺、双轨上盖、公园 + 滨江双生态、央企品质、高得房率、总价门槛友好，短板是非一线江景、周边界面一般、交房晚、体量小、物业费偏高，适合1000-2000 万预算、内环改善自住、看重低密 + 公园 + 地铁、看好杨浦滨江发展的中产改善家庭 / 资产配置客群，内环稀缺低密公园住区，自住保值兼备、成长性强。
牧国冻置业管家

2026-04-17 11:54:25

内环内双轨上盖，12/18 号线通勤效率高，通达陆家嘴、南京西路等核心商圈。央企保利开发，低密社区（容积率 2.16），1 梯 2 户，居住纯粹性与私密性佳。主力 99-137㎡三至四房，全屋飘窗 + 大阳台赠送，实得率约 91%，百平三房在内环稀缺。近江浦公园，东侧三甲医院集聚，医疗配套完善。
牧国冻置业管家

2026-03-08 16:34:01

位于杨浦滨江 CAZ 中央活动区，与陆家嘴、外滩形成 “黄金三角”，是上海中心城区稀缺滨江宅地。距黄浦江约 500 米，步行 5 分钟达滨江步道，高楼层可瞰陆家嘴天际线与江景。杨浦滨江旧改加速，产业（美团、B 站等）、商业、生态配套持续落地，板块成长性强。
牧国冻置业管家

2026-03-06 18:02:47

1. 地段与交通：内环双地铁上盖，通勤无敌内环核心：占位杨浦滨江 CAZ，受北外滩、陆家嘴、五角场三重辐射，资产价值稳固双地铁上盖：步行约 50 米直达12/18 号线江浦公园站，4 号口零距离接驳 12 号线：直达北外滩、南京西路、徐汇滨江 18 号线：贯穿杨浦、浦东、徐汇，快速连接陆家嘴、张江自驾便捷：紧邻长阳路、江浦路，3 分钟上内环高架，30 分钟覆盖全城核心区 2. 配套成熟：公园 + 商业 + 医疗全维覆盖生态：江浦公园（约 12 万㎡）一路之隔，推窗见绿，闹中取静商业：步行可达旭辉 MALL、宝地广场、大连路商圈；自驾 10 分钟到北外滩来福士、白玉兰广场医疗：约 1.5km 到新华医院（三甲），医疗资源顶级
牧国冻置业管家

2025-12-11 14:49:36

区位优势显著：项目位于杨树浦路与江浦路交汇处，东接复兴岛生态公园，西临北外滩商务区，南靠黄浦江一线江景，北望五角场商业圈，地理位置优越。且是内环内稀缺的双轨交上盖住宅，临近地铁 12 号线和 18 号线的交汇站，交通十分便捷。生态环境优越：紧邻 23 万㎡的江浦公园，同时项目采用 270° 环幕设计，将自然景观引入室内，让居民能尽情享受大自然的美好。低密舒适社区：项目容积率仅 2.0，绿化率高达 46%，是杨浦滨江少有的 “低密江景纯改善社区”。最大 80 米的楼间距，保障了居住的私密性与采光性，让 70% 以上的户型实现 “推窗见江” 的景观体验。
牧国冻置业管家

2025-11-06 17:12:21

双轨上盖 + CAZ 区位红利：紧邻 12/18 号线江浦公园站，步行 5 分钟可达，30 分钟内通达陆家嘴、南京西路等核心商圈。地处杨浦滨江中央活动区，享受板块规划落地红利，周边科创、金融资源集聚，未来价值有支撑。江景 + 公园双重生态：直面黄浦江岸线，高区户型可享江景视野，东侧紧邻 3.8 万㎡江浦公园，周边环绕十大公园体系，生态绿化覆盖率高，居住静谧舒适。高实得率 + 全龄户型：主力 99-137㎡三至四房，实得率高达 91%-98%，空间利用率远超同类型项目。99㎡三房能放下儿童游乐区，115㎡边套带 270° 飘窗，137㎡四房含 35㎡餐客厅与中西双厨，适配刚需到改善家庭。
吴晶伟

2025-10-23 10:27:58

保利外滩启 PARK77 位于杨浦东外滩板块，地处内环内，是上海 2035 规划中 “全球卓越城市” 战略的关键节点。项目紧邻长阳路与江浦路交汇处，与 12/18 号线江浦公园站直线距离仅 89 米，3 站可达陆家嘴，5 站覆盖南京西路、人民广场等核心商圈。

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问保利外滩启PARK77自住和投资哪个更合适？

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依托东外滩整体更新规划托底，市场下行跌幅小于三林外围、周浦、临港奉贤；89㎡小三房流通性最强，接盘刚需群体庞大，出手速度快。
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问保利外滩启PARK77周边有什么产业或规划？

答

杨浦滨江科创带（南侧约 1km，2026 全面兑现）产业：互联网总部、科创研发、文创、数字内容代表：B 站全球总部、美团上海中心、抖音滨江中心、中节能、中交总部
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答

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