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上海楼市近期土拍活动频繁，引发了人们对房价走势的关注。最近的三批次土拍中，溢价率刷新了近期土拍记录，引发了人们对上海土拍溢价率的极限的猜测。同时，上海政府宣布了四批次土拍时间，其中徐滨原小米总部地块成为最受关注的一块。这块地块的最高限价为480480万元，溢价率达到30%。这一系列土拍活动是否会导致房价大涨，我们一起来分析一下。
土拍溢价率刷新近期记录
在最近的三批次土拍中，上海取消了“最高限价”，实施了“价高者得”的规则。这一规则对于民企来说可能会不太有优势，因为他们很难与国央企竞争。在这次土拍中，杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块都以刷新近期土拍记录的方式被竞拍赢得。保利发展以最高报价22.0272亿元，溢价率21.18%拿下杨浦区平凉地块，预计入市价格13万+/㎡。北京城建和越秀联合体以总价22.3023亿元竞得杨浦区长白社区地块，溢价率17.12%，预计入市价格12万+/㎡。
徐滨原小米总部地块引人关注
徐滨原小米总部地块是上海四批次土拍中最受关注的一块。根据上海政府的公示，这块地块的起始价为369600万元，最高限价为480480万元，溢价率为30%。这个地块的地理位置和市场热度都非常好，因此预计上海土拍的最高溢价率可能就是30%。然而，这块地块的特殊之处在于对住宅套数下限、中小套型比例、保障性住房比例都没有明确的规定。因此，这块地块可能会全部设置大户型产品，成为一个纯粹的豪宅社区。
房价走势分析
对于最近的土拍活动是否会导致房价大涨，我们可以从杨浦区平凉地块和杨浦区长白社区地块的价格变化来进行分析。根据目前已有的新盘价格，保利发展地块的预计价格与现有新房价格的差在1-2万/㎡之间，涨幅大概在8.07%-15.5%之间，低于溢价率的21.18%。而杨浦区长白社区地块的预计价格几乎可以忽略涨幅。至于徐滨原小米总部地块，预计入市价格与香港置地启元持平，香港置地启元部分房源已经突破了20万大关。因此，高溢价率成交的地块未来批准售价可能会高于实行房地联动价的项目，但并不意味着房价会有高涨幅。
通过对上海楼市最近的土拍活动和房价走势的分析，我们可以看出，土拍溢价率的高低并不一定能够直接反映房价的涨幅。高溢价率成交的地块未来批准售价可能会高于实行房地联动价的项目，这将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战，上海楼市将迎来一大波“好产品”。
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