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滨江VS城央，上海豪宅大户型在暗中较量
这么多年来，上海的核心资产主要沉淀了两类圈层：一个是传统城央贵胄，一个一线滨江新贵。传统城央VS一线滨江，到底谁更强？有人说是城央，新天地的中海顺昌玖里单盘销额近200亿，打破全国记录，城央对于富人来说就是“爱你没商量”；特别是近日巨鹿路的一套花园洋房成交，单价破100万/㎡，更增人们对于传统城央顶豪的想象。
城央VS滨江，大户型谁更贵？
说到谁强谁弱，我相信大家首先反应就是价格。近年来，随着滨江带的持续发力，人们愈发倾向性地认为：一线滨江在逐渐赶超传统城央，甚至比传统城央更贵了。譬如就在最近，还传出汤臣一品超33万/㎡的成交，这样的“钞能力”，放眼全市也几无敌手。但个例并不能代表全部！实际上，飞哥对比了近1年的成交，发现还是传统城央更为金贵。在成交均价TOP20楼盘中，排名靠前的仍然是淮海中路、衡复、南京西路这些老牌贵胄；而近年来在新房市场搅动风云的徐汇滨江、前滩，都还没上榜。尤其涉及到140㎡以上大户型，城央板块由于经久沉淀，撑起了上海房价的天花板；但梯队落差非常大，淮海中路、衡复是顶级，到了新华路房价呈现断崖式回落。新华路的“衰弱”似乎在说明，城央如果只吃地段的“老皇粮”，而没有迭代新质商品房加入，很容易“落伍”。滨江板块只有黄浦滨江最能打，前滩、徐汇滨江、陆家嘴等依次递减，但落差没那么大。换句话说，一线滨江的大户型在楼市表现上，没有谁在明显的“拖后腿”。
城央VS滨江，大户型谁更能涨？
滨江带虽然整体上不如城央金贵，但的确更能涨！飞哥拉取了5年、10年的板块大户型涨跌幅，滨江显然更加优秀。滨江涨幅更快，其实并不意外。一方面，相比滨江，城央房价基数更高，房价要突破新高更需要“大力出奇迹”；另一方面，在2019年上海正式提出“一江一河”概念后，滨江带的发展就被提到了新的高度，房价也随之快速拉升了一波。比如我们对比同样在徐汇区的徐家汇（即徐汇中心）和徐汇滨江，也就是在近5年间，徐汇滨江的涨幅呈现碾压之势。过去的5-10年间，滨江带因为处在大规模的城市更新中，楼市整体处在“狂飙突进”的上升期，而城央贵胄输在了拆迁动作慢、缺乏新鲜“血液”加入，房价整体趋于“守成”之势。随着徐汇滨江、北外滩、东外滩的持续大规模开发，滨江带的“进攻势头”或更为明显。要博未来空间，看来还得押注滨江。
城央VS滨江，大户型谁更受欢迎？
如果说价格反映的是当下估值，涨幅反映的是未来预期，那么交易量反映的就是市场受欢迎程度。从绝对的二手成交量来看，谁更受到高净值人群的青睐呢？数据显示，近10年间，滨江的二手大户型交易量绝大多数都比城央低，只有2019-2020年超越了城央。拆开来细看，2023年至今大户型成交量徐家汇独占鳌头，成交227套；其次是陆家嘴，成交200套；接着是洋泾，成交130套。为什么徐家汇、陆家嘴、洋泾成交量能够这么多？而像近年来炙手可热的黄浦滨江、徐汇滨江、淮海中路、前滩等却稀松平常？一方面，你可以认为是黄浦滨江、徐汇滨江、淮海中路、前滩的大户型太贵，价越高，能够得上的人就越少；另一方面，其实是绝对存量大小的问题。比如说徐家汇、陆家嘴、洋泾存量就是头三甲，所以大户型成交量领先。前滩大户型存量属于最低的，只有1297套，太稀缺了，卖出的少实属正常。而从整体上看，城央的大户型体量一直比滨江要多出一些，所以城央大户型的交易量会偏多。
城央VS滨江，大户型谁流速更快？
所以，我们看绝对的交易量来判断受欢迎程度，其实并不太客观准确。我们的再进一步比较大户型换手率（大户型换手率=大户型年度成交套数/大户型存量套数），结合去化流速来看豪宅大户型的市场偏好。在近10年的楼市历程中，2015年那一波牛市无疑两者换手率的高峰，城央明显更为活跃，可能在某种程度上大家当时更认可城央的价值和预期；而后随着楼市调整，换手率大幅下滑，疫情后换手率有小小的上冲了一波。其中，2019-2020年间，滨江换手率明显盖过城央；现在的行情在数据上就和18年有点像，显得有些“低迷”，换手率度较低。这也反映出当前大户型整体上的流速变慢了。颗粒度细分到板块层面，则可以发现近5年，滨江的陆家嘴、前滩，城央的南京西路、淮海中路，换手率位于前列。这一定程度可以说明，买陆家嘴、前滩、南京西路、淮海中路大户型，交易活跃度高，去化流速快，更不容易套牢。而令人意外的是，人民广场、东外滩的换手率最低。在飞哥看来，人民广场魅力指数较低，大概率是因为板块内开发较早，2000年以前的产品就超过了一半，大部分社区&产品楼龄偏老、界面较旧，对高净值人群吸引乏力。重点是，长时间内人民广场都不太可能有大幅的城市更新，因为像外滩这类的历史遗产永久性不会拆。有绝好的地段，但没有次新的产品，非常遗憾！东外滩魅力指数较低，除了在楼龄偏老、界面偏旧如出一辙外，还有很多动迁房掺杂进来。买这里的大户型，可能要经久忍受被老破小“包围”的居住体验。这是很多高净值人群所接受不了的。
城央VS滨江，大户型谁的挂牌更多？
换手率说的都偏向于过去的“历史”，现在&未来怎么样，可能是更多伙伴关心的。比如说，在当下挂牌量居高不下的背景下，如果同一板块板块，甚至同一小区大户型的挂牌量大，势必会给房东们带来压力。“要不要降价”、“降多少”、“还卖不卖了”……这些“压力测试”换做任何一个房东心里都不好受。通过梳理最新的挂牌数据后，我们可以看到当前滨江的挂牌率略比城央高。具体到板块，淮海中路、陆家嘴、北外滩、黄浦滨江、打浦桥的挂牌率都比较高。在飞哥看来，这可能和近期各自板块阶段性豪宅新房供应有关，特别是淮海中路、黄浦滨江和陆家嘴，都有重量级新盘入市，催化了周边二手豪宅业主卖房欲望，以置换到新盘。像中海顺昌玖里入市，据悉就有一大批来自翠湖和中海建国里的业主，他们把房子挂出来卖掉后，手头资金或更为宽裕。
城央VS滨江，大户型谁的圈层更纯粹？
最后，我们来说说圈层。都说新天地不可复制，滨江带也不可复制，说到底，其实不可复制的是圈层。圈层，看不见摸不着，但它就固有它的调性和生活方式。我们通常说的高端圈层纯不纯粹，主要有两个评判标准：首先看大户型的占比多不多。数据显示，滨江140㎡大户型占比约13%，90㎡小户型占比约64%；而城央140㎡大户型占比约15%，90㎡小户型占比约59%。城央在大面积产品层面，占据一定优势！其次看高总价的房源占比多不多。虽说3000万以上的房源量，滨江略显优势。但滨江1000万以下房源占比77%，大大超过城央的64%。综合来看，说到圈层，还是城央略胜一筹。其实，看到这里，关于“城央VS滨江，谁更强”，我相信大部分小伙伴心中已经有了答案。在飞哥看来，城央和滨江同作为上海楼市的塔尖地段，并没有绝对的强弱之分，两者间的博弈会长期存在。但人生而不能同时跨入两条河流，大部分人可能只能二选一！（当然不排除，也有顶级富豪滨江和城央两手抓）就像部门里老沈说的，“同样5000万，滨江显得更加张扬高调些，新贵多，更年轻；城央则显得沉稳低调些，老钱多，更隐奢。要是我，就选滨江！”伙伴们觉得呢？
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