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上海土拍新规首轮落槌，揽金91亿
上海最新一轮土地拍卖今日圆满结束，四宗宅地总计揽金91亿元，最高溢价率达到21%。这次土拍是上海取消地价上限和房地联动价后的首次拍卖，备受市场瞩目。开发商在新规下重新掌握了定价权，表现异常积极。尤其是杨浦平凉地块，经过9组房企的激烈竞争，最终保利发展以21%的溢价率拿下，成为上海土拍恢复自由竞价后的首块地。同时，杨浦长白地块也经历了79轮厮杀，最终以高溢价成交。上海依然是市场的焦点，只要地块足够优质，开发商的竞拍热情依然高涨。
市场冷热不均，优质地块受追捧
在正式开拍前，从参拍房企名单中可以看到，央国企仍然是拿地主力，且大多为老面孔。中海、越秀、北京城建、象屿、招商等五家房企均参与了两宗地的竞拍，表现出强烈的拿地意愿。大部分房企集中在杨浦的两宗地块，特别是杨浦平凉地块，因其内环内和黄浦江500米的地理优势，吸引了九组房企。然而，市场冷热不均的现象依然存在。部分优质地块受到多家房企的追捧，而一些相对偏远的地块仅有一家房企报名或由当地国企托底。这种情况近几年一直延续，主要是由于当前市场大环境影响，新房去化速度较慢。有实力的房企更倾向于选择核心地段的优质资产，以确保快速回笼资金。
土地供应缩量增质，热门地块高溢价
自今年第二批次土拍以来，上海明显控制了土地供应数量。第三批次四宗地，第四批次也只有五宗地。据此前公布的2024年上海商品住房用地供应计划显示，今年供应整体缩减了约11%，为440-545公顷。上半年在公开的土地交易市场上，住宅用地出让仅约50公顷，完成了全年计划的10%左右。今年土地供应的重点将集中在旧城改造项目上，未来或将出现更多的风貌别墅类产品。公开拍卖的宅地数量减少，必然会刺激部分房企的拿地积极性，特别是位于核心区的优质资产，这些项目能快速回笼资金，也会愈加受到房企们的青睐。未来多家房企竞拍热门地块，高溢价率的场景或将频繁出现。
地块成交详情分析
杨浦区长白社区H2-17地块，容积率2.3，出让面积13798.77平方米，成交总价223023万元，楼面价70272元/平方米，溢价率17.12%，由北京城建和越秀联合竞得。该地块位于黄兴板块，周边配套成熟，距轨道交通8号线黄兴路站和12号线隆昌路站均仅0.8公里，周边文教资源丰富，宜居性高。
杨浦区平凉社区02H1-01地块，容积率1.8，出让面积13833.5平方米，成交总价220272万元，楼面价88462元/平方米，溢价率21%，由保利发展竞得。该地块位于杨浦滨江，交通便利，周边教育资源丰富，医疗保障充足，购物中心近在咫尺，尽显繁华。
宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块，容积率1.4-2.2，出让面积66925.78平方米，成交总价311195万元，楼面价22252元/平方米，溢价率0%，由招商蛇口和中旅投资竞得。地块位于顾村板块，交通便利，周边配套齐全，居住环境优越。
奉贤新城12单元02A-04A地块，容积率1.6，出让面积58370.06平方米，成交总价158767万元，楼面价17000元/平方米，溢价率0%，由奉贤发展竞得。该地块位于奉贤新城，周边交通便利，环境优美，适合打造高品质住宅。
2024年第四批次集中供地明细近日公布，其中徐汇原小米总部地块回归土拍市场，将通过招挂复合的形式决出买家，或将成为土拍新政后的新地王。
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