2017年掩盖房地产真相的5个假象

来源：光宇吐楼市 2018-01-05 09:08:13

上海买房交流群-72群（454）

2017年已经画上了句号，2018年也已经带着房地产步入新时代。从2017年房地产释放的信号中，我们应该基本能对未来有一个比较客观地判断和认识。2016年年底提出的“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位在2017年年底再次被强调，足以说明我们将面临着一个全新的时代，房地产回归居住属性，将成为未来房地产不变的主题。然而在过去的这一年里，有不少表象的东西总是意欲要阻碍房地产理性回归，如果只看表面或许能被带跑偏，透过现象看本质，或许才是判断未来房地产市场走势的关键所在。

过去的一年里，有哪些现象掩盖了房地产*真实的面目呢？

1、房地产品牌大房企业绩大增难掩房地产周期性衰退真相。

2017年，“限售”等楼市调控政策不断加码，更多城市加入调控行列。而在这样的市场环境下，规模房企凭借自身品牌、城市布局以及*能力的优势，销售业绩继续大幅增长。截止2017年末，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，三家龙头房企均破5000亿，千亿房企数量达17家。

由此可见，房地产集中度越来越高，有预计未来排第10房企集中度有望达35%。排名前30位的房企有望抢占全国房地产市场50%左右的市场份额。然而，从市场占有率来看，规模房企集中度仍有很大上涨空间，无论业绩增长与否，都跟中小房企无关，依然难以改变中小房企生死命运，更与普通老百姓无关。

房地产黄金时代结束，白银时代来临，寡头垄断时代将决定未来的市场格局。

2、三四线城市房地产市场火爆只是假象，炒房越凶越危险。

三四线市场可以说抢了2017年楼市头条，各种抢房现象迭出。安家融媒认为，虽然当下三四线城市一片繁荣景象，但都是假象，大多数三四线城市在高库存压力下，即使各种政策出台，也难以改变这些城市总体趋势。大家看到的所谓去库存很多是被*炒房者转移了，即从开发商手里转到了炒房者手里，实际上这才是较大的危险，试想，很多三四线城市并没有人口和经济支撑，炒房者手里的房子卖给谁？租都租不出去。

而在未来小县城去库存的大潮下，也一定有不少开发商和炒房者误入歧途，以为机会来了，实则并非看着那么简单。不是所有的县城都值得买，一些人口流入型城市倒是可以买，特别是刚需，早买早好，但还有一些打死也起不来的城市，盲目跟风炒房就危险了。

3、抢房掩盖了房子总量不缺，人均40.8平方米又掩盖了分配不均的真相。

房子够住吗？房子不够住吗？不能以每个人的角度去衡量。大家看到各种抢房现象掩盖了房子不缺的真相。但人均40.8平方米又掩盖了分配不均的真相。国家统计局2017年头次披露的一项数据让人们感觉到原来房子并不缺，是够住的。一份报告中提到：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。40.8平方米！根据国际经验，当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候，说明这个地区的房地产业开始过剩了。

但人均40.8平方米同时又很容易掩盖一个事实，资源分配不均衡。安家融媒认为，国家统计平均数据有其合理的意义，但是不能把此当成我们居住水平的事实。所以，*近国家提出，2018年可能要把主要矛盾向更加*的平衡居住配置问题转化。并不是说要把人家房子多的抢了，而是通过市场机制逼出来推向市场，转化成有效的居住产品。

4、面粉贵过面包几乎不存在，你拿地价格跟周边房价比当然是强盗逻辑。

面粉贵过面包，相信不少开发商和炒房者都爱说这句话，安家融媒也会说，但我们要清楚，这只是个比喻，并非事实真相。平时说说也就算了，可千万不能当真。实际上他们只会说面粉贵过面包，但我也没见面粉便宜了面包也便宜啊。还是那句话，面粉跟面包没有直接的关系，面包卖得贵如果只是因为面粉贵那是较低级的市场，我们只知道农产品很便宜，但加工成别的东西后却卖得很贵，所以这不仅仅是原料成本的问题，还包括其他环节。

还有，说面粉贵过面包，其实是偷换概念。之所以这样引用是表达了市场的严峻性可以理解，但是并不能说明开发商真的在亏本卖给你，只是利润少了而已。开发商拿地时地价贵或者与周边的房价相当，这就叫所谓的面粉贵过面包？参照物被偷换了啊！你将来卖房时也按照当初拿地时周边的房价来卖吗？如果是，那真的叫面粉贵过面包。显然不是，开发商将来卖房的价格要远比当初拿地的价格高得多，甚至要拉高周边的房价。

所以，说什么面粉贵过面包，理解他的意思就是了，千万不能掩盖一个事实真相，那就是偷换参照物。

5、房地产调控政策伤及刚需是事实，但不是全部真相。

在房子是用来住的，而不是用来炒的，这个定位指导下，2017年可以说围绕这个定位展开的各种政策有人觉得未来很清晰，有人觉得好没有头绪。特别是一些刚需，时不时来问安家融媒，为什么自己身为刚需，国家政策却在首套房贷及利率上不断收紧呢？我想说，不可能每个人都不会受影响，特别是一些不是刚需的刚需大幅加杠杆，已经让市场风险隐患重重。还有就是打击炒房其实是为了净化市场环境，较后更加有利于刚需的人群。

调控政策下，很多人只会说买房越来越难了，刚需也被伤及，我们必须承认确实，刚需表面上是受伤了，但也必须承认很多并非真刚需。即使伤害了一些真刚需，也只是暂时的，况且我们应该看到另一个事实，那就是各种共有产权住房、租赁住房的推出恰恰是房地产还刚需以更多福利的事实。