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上海2024新楼盘，为什么刚需置业越来越难？
初看这个标题，可能有读者表示不解，政策在放宽，利率在下调，房价也在缓缓下降，刚需置业的门槛和负担明明都在降低，怎么能说越来越难呢？ 其实一开始我也这么认为，现在是政策和成本两端都有利刚需置业的好时机，大环境都在预示楼市回暖。
但是，问了一圈身边的朋友，大家的感受基本一致：感觉不到！ 经过一段时间的探究和思索，似乎明白了问题根源：这一波的楼市行情似乎与大多数刚需无关，而刚需置业正变得越来越难。
难点一：置业需求卡住了
房子作为一种价值商品，从来都不是单向的买卖。 普通人作为刚需客户上车买房，目标可能是200-400万的房子； 等成为刚改客户，目标可能是卖出300-500万的价格，置换600-800万的房子； 接着是置换1000万、1500万、2000万.... 问题是，这条运作链条正变得越来越卡顿，需求卡在了换房这一步！ 上海二手住宅挂牌量从2021年8月的约9.5万套，到2022年11月突破15万套，再到2023年7月突破20万套。 挂牌量逐级提升，翻了一倍有余，而月度成交量却始终在1.5万套上下徘徊。 如此一来，更多有置换需求的改善客户都“堵”在了链条上。 大量库存积压，加上房价预期下行，进一步导致购房需求不足。
有人可能会说，3月的楼市成交量不是挺好吗？刚需占比也很大，需求不是在回升吗？ 3月外环以外成交占比扩大，占比已达54.6%，较2023年12月49.5%，占比扩大近5个百分点。 作为置换链条上的一环，刚需客户掏空家底，甚至借贷买房，如果对房价没有一个正向的预期，TA敢出手吗？ 3月这波进场的刚需客户，一方面是随着节后交易回暖负面情绪得到成交兑冲而选择下场；另一方面还是因为此前外环外限购的放松发挥了积极作用。 但是以当前上海的二手房市场来讲，多数房东都在通过降价“抢跑”，其中不乏很多是真的套现离场。 大家心里其实都有数，所以这阶段还有很多刚需客户即使去排队新房，或者继续租房保持观望，也不愿做别人的“接盘侠”。
难点二：楼市越来越割裂
3月，在楼市交易量刚刚回升，市场上充斥“小阳春”归来的热烈氛围中，一组数据格外扎眼： 2024年3月，全国百强房企业销售金额3583.2亿元，同比下降45.8%，业绩规模处于近六年低位。 同样是关于3月，上海楼市数据近期陆续出炉： 新房成交5730套，同比下降37%，成交均价85825元/㎡，涨幅近30%。 二手房成交18491套，通过以价换量，成交企稳回升，价格则连续10个月下滑。 新房和二手房走向了完全不同的方向。 刚需正在被排挤出新房市场！ 这是一个不争的事实，改善买新房，刚需看二手！ 去年90㎡以下新房，成交占比不到新房总交易量的12%； 而90㎡以下的二手房，成交占比则达到了二手房总交易量的近69%。 90㎡以上，则是完全相反的状况。
值得注意的是，面对庞大存量市场的竞争，以及需求结构的变化，这几年房企也在纷纷发力改善市场，改善类产品和豪宅产品的供应都在大幅增加。 反观刚需类新房，供应结构已经发生根本逆转，今年新房1-4批次中，400万以内低总价房源量占比连1/3都不到。 况且，随着7090政策的终结，高层楼栋面积限制将从100㎡调整为120㎡，以后高层楼栋的百平小三房将消失不见，取而代之的是120㎡的正经三房。 多出的20㎡就是将近百万上下的置业预算，对于刚需群体又是一个超大的负担，因此，转向二手市场小三房可能将成为刚需置业的唯一选项。
有钱人在抢着买房，没钱的人还在等降价！ 前阵子，上海4000万的豪宅像白菜一样被抢，成为沪上地产圈的热议话题。 单盘单日销售额接近200个亿，一个楼盘超过了今年1-3月90%的百强房企。 之所以出现如此“火爆”的销售场景，其实跟去年的云锦东方三期一样，无一例外都是因为存在一二手价格的严重倒挂。 中海顺昌玖里销售均价17.2万/㎡，其周边次新房二手价格普遍在25万/㎡，这里面就有将近7万/㎡的价差，买到就是赚到，自然成为有钱有能力的人争抢的对象。 反观3月的二手房市场，成交量的上涨伴随的依然是挂牌量的高企，以及“以价换量”带来的房价连续11个月下滑。
难点三：中产缩水消费降级
这两天刷到消息，上汽集团计划在与通用、大众的合资企业中裁员数千人，以应对电动汽车冲击和市场变革带来的巨大压力。 传闻中的裁员比例在10%-30%之间，数字背后，是数千个员工和家庭的生计与未来。 如果消息属实，那么传导至楼市，就是数千个优质中产客户的黯然离场。 见微知著，上海的中产规模这两年确实在缩水。 房地产市场购房需求端的两级分化和消费降级正在同时发生，购房者的购房意愿、需求结构、对价格的承受力都在发生根本改变。 这两年企业经营困难，短期用工需求都在缩减，加上企业裁员、就业难、降薪潮等等，势必会影响大家的收入，从而进一步影响到市场的购买力。 多数刚需家庭基本都是中低收入群体，工资性收入往往就是单一的收入来源。 本来买房就是要省吃俭用，掏空家底才能勉强上车，一旦工作受到影响，预期收入下滑，根本就不可能存在置业的可能了。
还是说回近期大火的豪宅市场。 这一波由豪宅等高端商品房发起的需求带动，还是有蛮大效果的，至少，很多中产都在积极all in进入。 有钱人不缺钱，缺的是好的项目、倒挂的项目。 只是，再多的豪宅成交，缺少了置换链条上的刚需群体，毕竟撑不起楼市复苏的基底。 广大普通购房者看得明白，也越来越理智，买不起千万的豪宅，就谈不上被裹挟，因为楼市已经告别了普涨时代。
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