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全国楼市看上海，上海楼市看二手。经历了这两年的楼市下行，所有人都知道，要盯着北京、上海这些一线城市，期盼着“楼市最后的阵地”上，能传出反转的信号。因为有健康的二手房市场做支撑，有良性的置换链条和流动性，所以一线城市二手房市场，素来有“楼市晴雨表”的说法。因此，二手房成交量能不能持续回升，成了这一轮救市的关键。
5月27日，上海率先出手，新政涵盖松限购、降首付、搞补贴，意图很明显，就是为了推动置换，让整体市场复苏起来。一个月后，北京发布新政，降首付，降贷款利率，几乎全面跟进上海的政策。不可否认，新政起到了立竿见影的效果，给楼市注入了一针强心剂。
但在2个月后的，新政效果还是否持续？楼市反转了吗？我们还是回到上海二手房市场，去找找信号。
6月放量，7月隐忧
新政之后，上海二手房市场迅速启动，6月二手房成交超了2.6万套。单月26374套的水平，放在历史上也相当炸裂，已经超越了2023年4月疫情放开之后的小阳春，上一次突破2.6万套，大概要追溯到2021年上半年。很明显，这一波二手房反弹是由新政推动的，从数据上看，527沪九条之后，上海二手成交量明显上了一个台阶。
但是，市场有没有就此持续反转呢？从7月前三周表现来看，没有延续6月的火爆行情，已经跌回5月27日新政出台前水平。
当然在连日高温之下，这个成绩已经足够优秀，预估7月数据依旧有望接近2万套。但总爷却感觉一丝危险，从各种反馈看，市场似乎又要冷下来了。
从置换链条看，往常在上海二手市场里，都是卖了小房子，贴点钱或者贷点款，买一套更大的或者位置更好的房子，然后卖掉大房子的房东，拿到了钱再去买更新、更好的房子。这次的新政，降首付、降利率，就是为了推动整个市场置换链条，但仔细分析6月上海成交结构，总爷发现并不乐观。
虽然总量超过了26000套，但这次的二手成交量攀升，并不是一次良性普涨。从区域上看，中环内、外环外的二手房，成交量的环比涨幅最大。增量客户去买了中环内、外环外的二手房，中环内有很多早年建设的老公房，面积小，总价低；外环外单价低，也是刚需客户上车的主要方向。
再从面积看，6月份成交量环比跳涨的，分别是30-50㎡、70-90㎡。30-50㎡的，一般就是市区的老公房，这样总价才能在500万以下；70-90㎡的，一般就是郊区的刚需商品房，单价足够低，所以总价也能在三五百万。
所以，把板块、总价、面积三个结构分析的结论一交叉，就可以推测出：6月份上海的二手房，成交增量就是中环内老破小和外环外小三房。新政一出，刚需上车，但后市如何，还有没有更多的客户，要进场买房？这个上升的成交势头能不能延续下去？从7月至今的数据来看，情况非常不乐观。
虽然7月初网签量下滑不算多，但从带看量、转定量这些领先指标来看，市场已经不行了。通常概念里，买房的步骤都是先由中介带看房源，看中了房子，谈好价格，付定金，签认购协议，再约定时间网签、付首付。大型中介的带看量量、支付定金环节的转定量数据，更领先于网签数据，更快反映市场冷热的成交数据指标。
从最直观的带看量指标看，527新政后带看量来到巅峰，随后逐步回落到新政前水平，目前看新政效果并未持续太久。
这种趋势性下降的状态，能说明了一个问题，之前那波成交量的上涨，只是因为新政刺激了一些原本就要买房的存量客户。他们因为政策，原本因为限购不能买的，现在能买了，原本首付不够买不起的，现在首付比例降低了可以上车了。他们并不需要思考要不要买房的问题，现在这波存量客户被消耗殆尽，所以市场的成交量就逐渐逐渐降下来了。
原本沪九条新政就想着，通过放松限制条件，让一批刚需客户去买市区老破小和郊区的房子，让那些卖掉刚需房的人通过置换解放更多的人。但现在看，这个置换的意图并没有实现。
从分总价段的转定数据变化来看，在置换链条上的500-2000万房源，在500万以下的房源爆量3周之后，并没有迎来成交量的上升——说明这些改善房，并没有等到那波卖了老破小和郊区房的增量客户。那些卖掉了刚需房的人，他们拿到了钱，并没有再立刻入场买房子，并没有去推动改善盘的成交。整个置换链条，在刚需房成交之后就停下了。
从豪宅二手房市场的冰冷里也可以得到印证。
豪宅二手房市场仍然冰冷
之前被称为核心资产的豪宅，二手房现在还处于持续下跌的状态，新政的刺激对他们几乎没产生什么帮助。
这次6月的市场反弹，似乎跟这些豪宅二手房没什么关系，从成交数据上看，这部分高总价住宅的二手房成交量并没有显著大幅提升。这也是对于新政没有能够持续推动置换链条的佐证。
所以，总结这次新政效果结论：此次沪九条新政，确实释放出一批购房意愿坚定的刚需，他们冲进场，购买低总价的刚需上车房，让6月的上海楼市成交量迎来飙升。但这波卖掉刚需房的房东，并没有立刻加钱或是背贷款进入更高总价的改善房市场，当存量的刚需客户被消耗殆尽之后，新政效果出现了衰退趋势。置换链条卡在了刚需阶段，链条顶端的豪宅依然冰封，结合7月二手与新房的整体趋势看，我们可初步判断：新政的带来反弹已经衰退，上海楼市若要再拾升势，可能要等下一波新政策。
还好，上海的楼市调控工具箱里，还有很多政策工具。限购还没彻底松开、户口也没完全打开、人口上限还有提升的空间、上海这座城市的吸引力依旧。上海的刚需、改善、豪宅都需要增量购买力，每个细分市场的买家，都需要重拾信心。一线城市又走到岔路口，就看下一轮政策怎么出牌了。
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