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上海楼市：本地人参与更少了
这是一份精确调研的报告：2023上海楼市345次推新盘，折合上市8.7万套新房，共计11.08万组认购。这11万组认购中，“310”的上海本地人群占比，仅占36.8%。2021年，这部分客群的占比是48.8%；到了2022，还有42.5%，2023年再降了5.7%。当下的上海楼市，本地客群越来越少了。
江浙皖占比近3成
每年因总推盘量、新盘热度不一，参与认购的总人次会波动，2022年是高峰值，总认购12.81万人次。但其中“310”客群的占比却两连降，从2021年的半壁江山，一直跌到去年三分之一强。我们把近三年上海楼市参与认购的本地人群绝对值拿出来比较一下，感觉就更明显了。2022年上海人买房占比，虽比上一年少了6.3%，好在那年楼市热度可以，全年去参与新房认购的“310”客群仍有5.44万人次。到了2023，本地人群就只剩4.08万人次了。近三年上海楼市本地客群认购一览表与“310”客群逐年下降相反，长三角地区客群上海买房的热情一直高涨。
看新上海人选房
笔者曾统计过2023年1-8月，上海总7.78万人次的新认购数中，上海本地客占比是37.3%。而后的9-12月，这个比例又下跌到了35.6%。产生这种现象的一大原因，是2023年楼市上的“菜”，更符合新上海人的胃口。我们就拿去年9-12月，上海供应前十项目来具体分析。上海供应前十项目一览入市套数超千的两个盘，嘉定理想之地和临港金融湾·晶。两个项目，一个主力客群是嘉定新城的就业群体和浦西地区的刚需客，另一个项目目标客户，是临港新城的产业客。这3类客群的主要构成，都是新上海人。随后的闵行梅陇、青浦赵巷、松江新城等，也都是大推量的刚需刚改类项目。上海本地客户虽夹杂其中，但新上海人更情有独钟。青浦新城、松江新城，一直都是外来常住人口的高占比区域；漕河泾一带的高端产业客，向来钟情西南。年末最红“辣子鸡”浦开云璟，2190组认购客户都是什么人？经过细算，“310”只占36.7%。浦东金色中环线上，具有强购买力的，原来都是新上海产业客。
哪个客群后劲更大？
2024上海楼市，哪类客群后劲更足？“310”会不会绝地反弹？的确还不好说。去年老城央地段的新房供应，略显疲软。内环内不足5000套，比2022年少了1246套；内中环占比倒是提高了一点，套数却也少了102套。不想牺牲地段的本地改善客，似有暂时蛰伏，等待时机精准入市的意图。每年只“吝啬”推1-2个新盘的黄浦，今年可能会多上几道“硬菜”，这对本地客的购房兴趣，是个很好的检验。终于等来了楼市优化新招，外环外放松外地单身限购，可想而知，此举释放了一波房票。这波新上海人的刚性置业需求，到底有多少，没法精准量化，但从城市人口结构分析，能推测一二。上海现有外来常住人口，峰值就在25-39岁年龄段，合计人数超440万，其中满足5年社保的单身人士，不在少数。2024上海楼市购房群体还会有哪些变化？要看楼市推出的新盘会有哪些变化。如果“310”本地客群进一步偃旗息鼓，那实在是太可惜了，代表我们对改善型需求的呵护有欠缺。如果新上海人新鲜血液在持续注入，那实在是太好了，代表上海城市魅力不减。
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