上海买房逻辑变了

来源：吉屋 2024-07-21 10:47:00

上海买房交流群-84群（343）

上海买房越来越难了，这是一个不争的事实。每一个买房人都要考虑三个问题：1、首先是买不买的问题？2、其次是买什么的问题？3、最后是怎么买的问题？作为常年处在市场一线，在楼市倾注全部热情的人，有必要说一些我们的看法。无论如何，上海的买房逻辑确实变了。

房贷的逻辑变了。

几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。然而如今潮水褪去，裸泳的人现了原形。房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。杠杆和现金流是要做好平衡的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气去期待最好的结果。如果买房对你或者家庭来说压力很大，缓一缓其实也是可以的。

买房还能不能赚钱，答案是肯定的。

但前提是要买对房子。上海不缺房子，缺好房子，全国也一样。改善主导的楼市新时代，这句话的意义正在被无限放大。所有人都想拥有好房子，市场经济，价高者得。而对仅仅想要一个居所的刚需来讲，他有了更多选择：以保障房为主的公租房，保租房，共有产权房。总价相对较低的市区老破小，郊区远大新，建的越来越多。刚需房未来是红海厮杀，尽量让自己不要在这个市场里内卷。楼市已经换挡为改善驱动。以前是大家买房要买房，现在是大家有房要换房。人们都在积极卖掉差的，买入好的，为了住的舒服也好，实现资产的向上跃迁也罢。这些个体的买房意向汇聚到一起，就是群体的买房趋势，结果就是差房子涨不动，好房子则一涨再涨。所以如今我们买房，能一步到位，就不要分两步走。过去的观点是，买房上车时机很关键，先上车，再置换。现在绝对不是了！普涨时代结束了。你买的房子如果后期很难卖掉，或者只能原价卖掉，未来置换会更难。上海置换难上加难！

房子意味着很多东西，居所，资产，城市资源，丈母娘的要求，“家”。

每个人想从房子中得到一些东西，每个人的需求顺位也都是不一样的。明白自己最看重的哪一点，然后再去买房比较好。有限预算内不可能买到十全十美的房子，必须要做好取舍。

产业依然重要。

不一定要在产业或者公司附近买房，但房子要上班方便。现在我们要大力发展新质生产力，哪里最能代表上海的新质生产力，无疑是张江。

买房一定要考虑供需关系。

上海买房，内环看面，中环看线，外环看点。

内环看面：内环内才是真正的上海，中央活动区，历史风貌区，成片的旧改，历史资源的积淀，新的增量覆盖。以上海为背景的电视剧，电影，场景基本也都在内环内，浦西风貌区，浦东陆家嘴。所以内环内基本可以无脑买的，但是选好房子。中环看线：中环买房，浦东自然就是“金色中环”。浦东金色中环发展带，主要聚焦几个重点地区，包括：3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心5个潜力地区：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）浦西的几个明星板块，也大都在中环线上，大宁，长风。外环看点：到了中外环和外环外，因为面积越来越大，距离市中心也越来越远，资源分布也更加分散，这个时候我们就要选择一些强势的点状板块。

品质跑赢地段。

我们统计过，上海楼市过去一轮小周期中，品质跑赢了地段。地段次一点的品质商品房，比地段好一点的动迁房，涨幅更高，也更加抗跌。这个品质不仅是小区品质，还包括社区品质，居住氛围等。相对于小区品质，这一届买房人对地段的容忍度更高。

买房其实是一场稀缺游戏。

上海作为一个稀缺的城市，买房是中产阶级的财富护城河。中产买房预算有限，在有限预算下做好取舍平衡，才是真正的买房高手。在上海买房，就是一场占据资源的游戏，轨交资源，江景资源，城市绿地资源，教育资源……哪些是市场中最稀缺的资源，你有能力占据哪些，你最需要哪些？想明白了这几个事儿，买房就很通畅了。其实我们为什么要在上海买房，要买上海的房子？还是因为稀缺，因为上海这个城市稀缺。愿你我向上攀登，都做与时俱进的买房人。