上海楼市走势变化，市场前景不明朗

来源：吉屋 2024-08-05 10:54:00

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上海楼市近期出现了一些变化，给市场前景带来了一定的不确定性。虽然6月份二手房网签量达到了近3年来的新高，但7月份市场行情却出现了急转直下的情况。尽管如此，仍有希望实现近2万套的网签量，相比去年同期的1.4万套，仍然是大幅度的上涨。

上海楼市目前正全面进入去库存模式。从2021年开始，上海的二手房库存持续攀升，目前挂牌量高达20万套，成交集中在老破小单一品种，成交结构上不够合理。同时，新房库存也有了大幅度的增长，7月份新房住宅库存达到了6.9万套，按照目前的成交水平，需要17个月才能消化掉。这说明库存增长的同时，新房也没有那么好卖了。

大额资金避险情绪严重，上海楼市除了老破小就是豪宅市场疯狂成交。普通人现在很难找到合适的投资出口，资产荒问题日益突出。因此，有钱人将资金投入到一线城市的豪宅市场，豪宅成交量持续增加。上海的豪宅市场之所以能够接纳这些大额资金，一方面是因为在限价政策的影响下，上海新房豪宅一直处于低估值状态；另一方面，二手豪宅房东开始主动降价出售，为有钱人提供了捡漏的机会。

上海的落户政策可能会进一步放松。上海一直是低生育率城市，过去几年的人口增长主要依靠落户。目前，上海常住人口增长全部依赖于落户，而流动人口并没有增长。上海过去几年已经放松了应届生落户、人才落户、居转户要求等，为人口变化做好了准备。最近三中全会提出了“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”，这也表明上海落户条件可能会进一步放宽。

上海的限购政策也有可能取消。今年的三中全会提出了充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权的政策，允许有关城市取消或调减住房限购政策。如果上海市场成交量出现明显下滑，再次放松限购政策的可能性很大。

上海未来的城市开发动力将来自城市更新。随着需求见顶回落，上海的增量建设也会逐渐减少，通过存量更新来接力。今年，上海的拆迁计划投入了1100亿元，推出了多个重点城市更新项目。城市更新将成为上海楼市的新动力。

预售制度改革和房地产税收制度完善也在计划中。预售制度改革将预售制变为现房销售，对开发商来说压力很大，但也是市场发展的必然趋势。房地产税收制度的完善是税改的一部分，也是转变地产财政收入的一部分。这两项改革都需要时间过渡，但在中长期内将会逐步推广。