碧桂园以底价摘得闵行马桥宅地 楼板价约1.9万每平

     

5月6日，碧桂园以19.27亿元（192702万元）拿下闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07B-01地块，东至规划路，南至茜昆路，西至中瑞路，北至骏祥路。出让面积83757.7平米，容积率1.2，本次出让楼板价约19172.6元/平米。

根据上海土地市场显示，这也是今年第四块竞拍人数超过3人，*终出让方式为【投标、开标、评标活动】的宅地。（之前的2块地分别为杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道159街坊）、崇明区城桥镇CMC10303单元09B-02A地块和09A-01A地块。）

马桥宅地位置图

该块宅地位于闵行马桥板块，位置更靠近旗忠别墅区，距离地块*近的2个新盘分别为华府天地愉园和联仲都悦汇。2盘均为纯别墅新盘，其中华府天地愉园，即将推出220套毛坯叠墅，建面约150-189平起。目前有少量房源在售，户型为建面约152-160平米叠加别墅，总价约750-810万元/套。

而联仲都悦汇为纯新盘，规划有73套叠加别墅，具体开盘时间仍待定。

根据统计，马桥目前共5个新盘，旗忠社区供应以叠墅为主，而马桥区域则以高层为主，均价较为平均，在4.6万/平米。

马桥新房一览

在上述5盘中，万科公园大道、禹洲府、较好维港均为尾盘在售，剩余房源大多小于10套。而本次出让闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07B-01地块的要求如下：

本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%,计60305.76平方米以上(中小套型住宅设计建设标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米)。

根据出让要求以及1.2的容积来看，该幅地块未来很可能以高层+叠墅或是洋房+叠墅的混合型社区开发。虽然板块后期还是有小户型可期，但是区域内高层、刚需、小户型的住宅类型整体供应量是在走下坡的。

从2018年起，很多地块的地价相较2016年和2017年的都有不同程度降幅，有些地块更是在2018年终止出让后，再推出的时候会有更进一步的降价，本次马桥地块的起拍总价是19.27亿元。

拍地回顾：2016年1月21日上午，禹洲以26.3亿元夺得闵行区马桥镇MHC10803单元2*—07A纯宅地，楼板价28972元/平，溢价率189.2%。出让面积为41262.1平方米，容积率2.2，起拍总价为90939万元，起拍楼板价10018元/平。

同样是马桥的宅地，16年的起拍楼板价约1万/平米，而19年的起拍楼板价约1.9万/平米，有了9千/平米的涨幅。再来看容积率，16年地块（禹洲府）的容积率为2.2，而19年地块的容积率为1.2，由于容积差距较大，地块所开发物业类型有较大区别，故算下来，马桥相较2016年的地块来说，价格比较稳定。

总的来说，作为闵行区价格低板块的马桥，在万科、禹洲等盘尾盘销售之际，又注入了新的房源，虽然这次是混合型社区的可能性较大（个人认为，房价可能相较同区域的纯高层小区会有一定上浮），但总算是补充了区域内刚需小户型即将出现的缺口。