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上海新房对二手的绝对“压制”，在逐步失效
最近和朋友聊起买房话题，他们的说法都是“等等看”。 或许我接触的都是偏刚需的群体，大家对打新的“激情”似乎一夜之间退化了。 一方面是新房交付的不确定性屡屡上演，打新的隐性成本在放大； 一方面最近又有“小作文”满天飞，传言有部分开发商已在自行“解除限购”了，大家都在等待新政释放利好。 而这种情绪在两年前根本无法想象，那个时候关于打新，“预约”、“排队”、“售楼处门口搭帐篷”、“到处都是人从众”……地段、位置、楼层等由不得你挑，慢一拍可能连末班车都赶不上。 但现在却不一样了，新房在祛魅，二手房在降价。 两股作用力之下，新房的“压倒性”优势没了。
双存量时代， 上海新房告别“单边繁荣”
拉长时间周期来看，现在上海的楼市表现，究竟处在什么样的水平？ 我相信很多人都会说很差，现在二手成交量上不来，“金三银四”成色不足； 新房除了市区的楼盘能卖得动，外环外已经卖不动了，连大虹桥都开始“失灵”。 其实，从2010年至今的成交总量来看，上海当前的楼市成绩并不是最差的。 就拿2023年来说，全年度交易量约26万套，处在近15年间的中游水平。 大家之所以体感觉得差，直接原因还是在于，在最近一轮小周期当中（2021年年中至今）楼市整体处在下行通道，无论是新房还是二手房，交易规模都面临萎缩。 特别是二手房，在2021年年中出台“核验价”之后，成交量接近“腰斩”，带来的情绪面冲击，一时很难修复。 而新房的颓势并不明显，哪怕在2023年全年交易量仍然在8万套+。 观察2021年之前，新房和二手房都属于同步模式，但2021年新房开启积分制之后，这种亦步亦趋的态势被打破了。 新房经历了一段卖房打新、冲倒挂的火热时代（2021年-2023年），而二手房则长时间萎靡不振。 这段时间，上海楼市开启了新房市场的“单边繁荣时代”。 用更形象的话来说，新房由于楼龄、品质更新，税费更低，存有倒挂，更多地利用到金融杠杆，被上海的购买力“一边倒”地看好和买入。 换言之，二手房的客户，被新房“抢”走了。 这样的例子实在太多了，比如说理想之地，共计5期狂推2000多套房源，导致嘉定新城周边的二手房就很难卖。 而进入2024年之后，我们已经能够看到一个苗头，那就是二手房开始走出被新房“打压”的“至暗时刻”。 这里面有几个大的背景因素： 一是倒挂在收缩。 新房联动价在涨，二手房价在跌，新房的性价比更低了。 二是库存在加大。 不只是二手房存量突破20万大关，持续站在高位；新房存量也来到了约7万套，属于近10年间的较高值。 上海楼市进入了“双存量时代”。 三是预期在改变。 这也是最为关键的市场转向，楼市已经到了“信心比黄金更为关键的地步”。 面对预期的不确定性，更多的购买力在拥抱确定性更强的二手房。 特别是当前上海新房供应，豪宅确实上了一波“硬菜”，但刚需、刚改成色不足。 类似理想之地的“六边形战士”实在太少了，很少听说单因为一个新盘，而导致周边二手客户大量流失的情况。
上海楼市， 新房在豪宅化，二手在刚需化
同时，我们细分总价段来看，上海楼市的一二手市场在各自“分化”。 具体的成交表现我先总结下： 新房在豪宅化（挑核心资产），二手在刚需化（挑性价比）。 先来看新房： 2020年至今，可以清晰地看到，600万以上的新房成交占比在不断扩大；尤其是600-800万的刚改、1000万以上的深度改善，成交占比几乎都翻倍。 这就意味着，近几年间上海的新房市场改善属性非常浓。 几乎有一点预算的小伙伴，都更愿意买新房改善产品。 这和大家的体感是一致的，常见开盘日光的都是大户型，特别是市区或者核心地段的楼盘。 今年的1-4批次上新了很多豪宅，基本上热销，豪宅市场的火热的确是超乎预期。 说到底是上海的核心资产，成为了全国顶尖购买力的“猎场”。 不过，豪宅的热并没能捂热刚需的冷，每个批次的刚需盘都很难认购率破百，更别说触发积分。 即便年前外环外放开单身限购，也没刺激新房在刚需赛道迎来大的反弹。 说到底，还是因为刚需购买力有所不足，或者说是刚需比较谨慎。 同样的400万，买新房只能退到五大新城或者更远，而且还是非核心区、非地铁盘，这样还不如考虑二手。 当然，新房成交趋于豪宅化，我觉得主要有两点原因： 一是过去4年成交多、去化快的房子，基本都是外环内地段位置较好的。这些房子本身均价、总价较高，且有一定倒挂，人们打新的激情更浓。 说白了，也是大家在挑核心资产，出于保值增值、避险的市场选择！ 二是新房市场本身在不断迭代，包括价格的升维，装标的升级，居住场景优化，乃至于当前大户型配比的提升等。 房产回归到居住属性，未来好的居住产品，越来越靠的是“质”，而非走“量”。 “新比旧好”，会越来越成为改善的主流选择。 再来看二手房： 二手市场，堪称和新房市场走出了不同的趋势。 其中我们看到，变化最大的就是200万以下极致上车的刚需，占比已经来到了约35.6%； 200-400万虽然还是占大头，但占比从47.2%滑落到39.3%； 而在400万以上，基本没太多变化。 上海的二手市场，接近8成是被400万以下刚需们撑起来的。 随着新政的持续落地、发酵，飞哥觉得作为对政策反应最为敏感的二手市场，刚需的成交占比还会加大。 一方面是因为当前的二手房仍然处在以价换量的时期，政策加码除了会刺激一部分刚需入场，还会让房东们更加敏感，要更快的出手（无论是卖房打新还是变现）就意味着要更多的降价促销。 这个时候，二手房的性价比会更加凸显，刚需入场的信心也增强。 更多的笋盘出现，会更多的促成高性价比房源成交。 另一方面，的确和前面所说，400万以下刚需在新房赛道就没有什么好选择，在二手市场“淘笋”，或是大部分人的选择。
即便挣脱新房“压制”， 二手房也没有“赢”
现在已经不存在优先考虑买谁的问题，因为楼市整体的预期就在那里。 就连街头的大妈也都知道，“房子不像过去，随便买买就行”。 被教育过了的购房者始终都是充满着“警觉”的。 “不见兔子不撒鹰”，大家都在追求“确定性”！ 楼市也不可能重现10年前的大牛行情，在人口结构性调整的大背景下，强如上海这样的大城市，也在针对性的放出“抢人”大招，这就足以见得当前楼市要获得大批购买力入场，有多么的难。 而且现在买房人的面前，在商品房之外还多了一份保障房的选择。 新房和二手房再怎么纠缠闹腾，还是会被分走“一杯羹”。 所以二手房也不会有大幅成交反弹。 当然，站在操盘手的角度，更想看到的局面自然是新房和二手房互利共赢。 从五一期间出台“以旧换新”的举措，就可以看出当局的“良苦用心”。 只可惜，在购房者看来，仍然只算“毛毛雨”。 在自己的房子还没卖出以前，相信大部分购房者都只是去看看，凑个热闹而已。 卖房打新的置换链条，看来还是很难顺畅啊。 不过，这却让大家看到了楼市的“真相”。 现在要让大家买房，要么是价格到位，要么就是品质足够高，才能让购房者心动出手。 从目前的政策面来看，似乎后者成为倡导的主流。 无论是土拍竞品质、土拍加装标，还是调整中小套比例&中小套标准，乃至于以旧换新，主打的还是提升居住品质。 开发商也看清大势，着力在卷装标、卷户型、卷细节，甚至还在卷交付和兑现力。 这其实是对于购房者来说，是好事。 由此也可以断言，接下来在品质改善的赛道上，会更卷。 当然，要重塑购房者的信心，最起作用的还是经济面向好，楼市企稳复苏。 只要还没企稳复苏，楼市背后看不见的那双大手，就始终要“出招”。 本公众号发布的原创数据、图表、文章等信息的版权由公众号运营公司独立所有，并受法律保护。转载必须注明出处，否则构成侵权，我司有权依法追究侵权方的法律责任。
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