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上海的次新房，46%正在“破发”
近日，央行发布重磅新政，首付降至史上最低，公积金房贷利率下调，取消商贷利率下限，全部都是史无前例的“大招”。而面对新一轮政策刺激，购房者却一个比一个清醒。这充分反映出在这波下行周期中，市场的信心和预期已跌至谷底。想要让大家买房消费，看来还需要更多“组合拳”。但当下的上海新房市场，新政利好不断的同时，却比较”难过“！大家都在讨论2个话题：一是次新房“破发”。先是有传大虹桥要跌破4万才算合理；后面又有说前滩已跌破11万；最近又有人扒出曾经的网红盘保利天汇，一套中楼层房源成交“破发”……触目所及，曾经大家狂热打新的板块/楼盘，好像没有一套房子是赚的，全部亏得“血淋淋”。二是新房“破了”联动价。宸嘉长风项目联动价9.8万/㎡，6批次公示价格为10.4万/㎡，涨了6000元/㎡。这应该是2021年集中土拍以来，继曹路招商璀璨城市、张江中建御华园之后，第3个明面上突破联动价的了。一边是次新房价下跌，一边是新房价格还在涨，上海的新房市场腹背受敌，似乎迎来了积分制以来前所未有的”双向夹击“。真相真的是这样么？当下的次新房到底有没有在集体“破发”？同时，上海的新房价格持续上浮，还值得买么？我们就一起来讨论下这个话题！
次新房有没有集体在“破发”？
上海的次新房是不是真那么“不堪一击”？我觉得光靠个例和体感肯定得不到完整的答案，还是得看数据。鉴于上海2021年2月6日开启积分制，很多新盘触发1.3的入围比就实行“5年限售”，没法在二手市场流通。因此，飞哥拉取了2019.1.1-2021.2.1这段时间开盘的新盘，一共363盘。这应该也是市面上能见到的楼龄最新的一批二手商品房了。通过这363盘，希望可以帮大家看清楚次新房的涨跌“真相”。如果把金融成本和货币贬值都算进来，保守估计5年下来涨幅至少要达到10%，才能算保本。按照这个“破发”标准，我们用当前最新的小区基价（2024.5.1）去对比当初的开盘均价，结果是怎样的呢？数据显示，有46%的楼盘，涨幅都低于10%。这意味着有近一半都“破发”了。相当于每2个盘当中，就有1个“破发”。这是一个非常夸张的数字，我刚看到的时候都震惊了。因为这么高的占比，就意味着你买新房，随时随刻都可能亏本。如果参与了过去3年的打新，不知道屏幕前的你，心里是如何想的？未来5年限售一旦打开，假如行情还没有回暖企稳，是不是也和现在一个样？如果当前正准备打新的，会不会开始犹豫不决？
次新房“破发”主要集中在外环外
但仔细看过数据后，飞哥也觉得没必要过度“担心”。为何这么说？因为上海的城市化水平仍然不均衡，体现在楼市上也是充满分化。容易“破发”的地方主要集中在郊区的五大新城、宝山、金山、崇明。市区，明显更加安全！体现在环线上，外环外“破发”占比高达88%。至少在外环内，相对还是很安全。现在外环外的新房卖不动，除了因为供应量过大，另外一个原因就是存在“破发”。肉眼可见的倒挂收缩或者正挂，买进去可能就要“站岗”，谁还敢大胆冲？临港可能就是最大的典型。2021年，临港新房几乎只有3.1人才能够入围，真的红极一时。从7万跌到3万，临港只用了3年，如今临港都很少有人过问了。反过来看市区，虽然二手房也遭遇了回调，但还是有充足“安全垫”，跌得没那么惨。尤其你看市区核心地段的的次新房，基本上可以说是在这波下行周期里最抗揍的。涨幅TOP20排行榜，基本清一色来自市区。第1名云锦东方，到目前为止仍然有着翻倍的空间，涨幅为109.8%。第2名融创外滩壹号院，涨幅84.4%。第3名百汇园，涨幅83.5%。这些楼盘基本也都是区域的标杆，尤其是滨江带的楼盘，表现非常亮眼。稀缺的滨江地段+稀缺的产品，代表了上海城市级的核心资产，注定很难“破发”。这也就可以理解，为何1-4批次很多外围的刚需、刚改盘卖不动，而市区的很多豪宅，却接连“日光”，引得全国富豪蜂拥而至。对比之下，我们得承认既定事实：现在上海新房市场，外环外已经在“破发”了，而市中心尚为坚挺。
一二手价格背离，“破发”可能还将蔓延
但接下来伙伴们却不得不面临一个残酷的真相：“破发”可能还将蔓延。一方面是现在的楼市还没见“底”，二手的价格仍在下探。另一方面是开篇提及的联动价突破，新房价格还在持续上浮。新房和二手房市场，在价格方面完全朝背离的方向发展，这可能是最致命的。我们知道，在过去的十几年间，上海二手房价一直是以新房为价格锚点。就是说新房上涨，二手房跟着上涨；而新房何时涨，二手房何时跟着涨，大致上是被政府和开发商拿捏的。比如说翠湖每开出新的一期，二手次新房价肯定会刷新新天地新高，每一个业主都会想着要赚钱，进而卖出价要高出买入价不少。这已经成为市场的”铁律“。但现在这种亦步亦趋的价格体系，已经完全被不断下跌的二手房价打爆了。换句话说，一二手价格体系在分道扬镳！现在次新房挂出来，光有挂牌没有成交，就不是真正的市场价格。能卖出的价格才是真价格！如今的趋势越来越明显，新出来的二手房成交价格越来越成为市场定价的价格锚点，而不是新房。周边二手房价比较坚挺的板块，比如说徐汇滨江、黄浦滨江、新天地等，新房就卖得好，哪怕涨点价也能大卖。但周边二手房价泡沫比较大的板块，比如说大虹桥，新房卖得就越来越艰难。假设大环境还是很艰难，假设新政还是”挤牙膏“的状态，二手房救得不及时、不彻底，或许一二手价格背离之势就会越来越大，对于处在置业链条下游、底子本就比较弱的板块来说，无疑是沉重的打击！届时，新房价格高高挂起，而二手成交价格持续走低，只会导致新房进入二手环节后趋于“破发”。现在次新房的“安全线”在外环内，一旦一二手背离之势更加明显，那么“安全线”只能再往内收缩。虽然飞哥也觉得上海还不至于夸张到退到内环的程度，但大家要有心理准备。而且现在楼市还在混沌期，什么时候到“底”也未知，也就意味着这个“破发”占比接下来可能还会更高。这个时候，对于在2021年积分制以后入场的打新小伙伴来讲，我觉得是“5年限售”就相当于保护期，你得感谢它的存在，而不至于让你产证到手后就直接面临资产“破发”，尤其是外环外的楼盘！就有点像中国加入世贸后，给到一定时间的“缓冲期”，得以壮大自身的民族企业一样。这个道理大家都明白，无需多说。原先以为的“退烧药”，现在感觉有点像“定心丸”！现在距离2026年打开5年限售还有1年7个月左右的时间。也就是说，留给上海楼市调整的时间自由1年7个月左右的时间了。而接下来这段时间内会发生什么，谁也无法预料。但从楼市不断出台刺激政策的角度来看，起码当局是不愿意看到”破发“的蔓延。只要没”救“到位，”药“就不会停，直到复苏为止。
集中大量供应的地方，还能守得住么？
接着就是一个很多人问过的问题: 新房集中大量供应的地方，是不是更容易“破发”？这个其实就在回应“5年限售”打开后，类似大虹桥、唐镇，片区内二手房是不是会崩的问题。实际上这个问题很难回答，飞哥也不是预言家。就拿大虹桥来说，外界既有人看好，但更多是看空的声音。这恰恰能反映多空博弈的力量悬殊。但在客观的数据维度，大虹桥比大家想象的要好很多！（当然，我们拿5-6年前的行情/楼盘来说明5-6年后的行情/楼盘，本身也存在bug，但没有更好的举证了，这里不多讨论）以大虹桥的主战场徐泾为例，在14个次新楼盘中，几乎悉数涨幅超过10%。这充分说明，在21年之前买在徐泾新房的业主，到目前仍然是赚的。但对于21年后入局的伙伴来说，多少有点“不够友好”。还是前面说的那个一二手价格背离的问题，因为新房的价格已经涨上来了，二手房价格却在下滑。如今蟠龙路6.5万/㎡，徐盈路6.2万/㎡，国展旁的华润6.95万/㎡。很明显，在当前这种行情下，未来进入二手市场上徐泾次新房成交价要破新高，很难。关键是，这3年内大虹桥有海量供应，而且新房同质化很严重，90-100㎡3房一抓一大把；前期冲倒挂来买的投资客很多，事到临头“砸盘”的几率更大。我个人的看法是，短期内大虹桥还是要“瘦身”，需要等待新的行情，才能重新出发；对于当前的大虹桥次新房来讲，6万就是一个“底”。唐镇则明显要更加坚挺一些，4个次新盘的涨幅可以说是位居前列。至少到目前为止，次新房都没有“破发”。理论上来说，唐镇也吸纳了很多投资客，但其能够更加从容地应对下行周期，更多靠的是浦东的产业更牛，以及金牌双学区。基本面更夯实，也就决定了唐镇更稳妥，不会轻易“破发”。同样的大体量供应，唐镇就比大虹桥好很多。这就说明，供应量大小其实不是决定性因素，而是板块自身的基本盘在支撑楼市的价值。这个基本盘包括城市界面、学区、产业、社区品质等各个层面。
上海的新房还值不值得买？
在牛市行情大家一股脑儿冲倒挂打新，而当潮水退去，个个都是“人间清醒”。现在就是这样，在下行周期里，每一位买房人既要承受每月偿贷的压力，还要天天做“监工”，特别是遇到开发商的无良交付，要维权头都大了。而且现在的楼市还没见“底”，一二手的价格仍在背离，这个其实是最可怕的。当周边的二手房，而且还是次新二手房，也开始顶不住压力，成交价格应声下坠的时候，人不慌才怪。毕竟，大城市的房子始终都带着金融属性，过去两三年间，有多少人是抱着纯自住的心态冲进新房市场的？现在不仅赚不到，还要亏本，那个挥泪泣血的场面，过来人都懂。但回归头来讲，现在早已经过了10年前“买房致富”的时代。对于购房者来说，我们也不能老拿着过去买到就赚到的心理，来看待当下的买房行为。一方面，在宏观环境和基本面没有修复的前提下，的确很难保证打新不“破发”。如果这时候挑的二手房，大概率更会“翻车”。但另一方面，就更凸显出选板块、选盘的眼光了。在符合需求、预算的情况下精挑细选，打新可能仍然是优选项。而对于开发商来说，在刺破了倒挂的“泡沫”后，不光是购房者变得更加理智清醒，也倒逼开发商投入更多的精力、成本卷产品力。之前可能凭借倒挂、地段就能大卖的情景，只会渐行渐远。说到底，有地段+品质支撑，买到的新房一定会从冲在起底反弹的第一线。当然，最重要的还是调整心态，不少已经“躺平”的伙伴表示：我房子到手后自住不卖，是不是也能穿越周期，静等花开……
- 上海次新房，破发，一二手价格背离
