上海豪宅市场：二手豪宅挂牌量上升，成交价格走高

来源：吉屋 2024-06-30T11:14:06

上海买房交流群-8群（321）

豪宅房东们正在加紧出货

长期以来，上海的豪宅市场一直是房地产市场的风向标。年初的豪宅打新热潮给市场

豪宅市场内部的分化也非常明显。总价越高的不动产市场存量越少，尤其是4000万以上的独栋和联排别墅，挂牌量同比翻了5至6倍多。别墅产品的挂牌增幅比公寓产品更为明显，这与经济下行带来的物业抛售密切关注。相关。别墅往往作为有钱人的第二、第三居所，当财富需要重新配置时，这部分不动产较容易被割舍流入市场。

挂牌价不断走高

尽管豪宅挂牌量增加，但挂牌价格却在不断走高。4000万-5000万的联排产品，挂牌均价同比6月涨幅约30%左右，而5000万以上的独栋，挂牌价直接翻番。即使是2000万-3000万的公寓，挂牌均价也呈现逐月增高的趋势。这显示出豪宅房东们对市场的心理预期依然较为乐观。

然而，尽管挂牌价走高，成交量却未能完全跟上。当前二手豪宅市场的成交量仍然与去年年底甚至两年前的夏天较为接近。近期的成交量显然是被“稀释”了。豪宅买家们更倾向于等待“物超所值”的机会，只有当价格回归到他们的心理预期时，才会考虑入手。

豪宅买家们的观望态度

豪宅买家们的观望态度也在影响市场的走势。尽管近期二手豪宅市场出现了“尾翘效应”，但带看数据却出现了明显的下滑。根据头部中介的客户看房数据，新政对二手豪宅的刺激效应基本上维持了3周左右。带看的下滑将直接影响到成交的走势。

一些买家在看二手豪宅时，遇到的情况也类似。比如，一位预算在3000万-3500万的买家表示，二手豪宅的房龄对价值的影响较大，除非价格让他觉得物超所值，否则不会轻易出手。这显示出买家对二手豪宅的预期与当前房东的心理预期存在较大分歧。

二手豪宅的市场韧性较高，这得益于背后的资金池厚度。根据《2023胡润财富报告》统计，上海净资产≥1亿的家庭数量为1.02万户，净资产≥2亿的家庭为7400户。资金的厚度让市场在出现个别“砸盘”的成交案例之下，不会造成集体性的快速向下态势。政策面也未完全放松，上海豪宅的资金避险能力依然具有吸引力。这些因素共同作用，使得上海二手豪宅市场在面对周期下的市场重塑时，依然保持一定的韧性。