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在翻阅以前写的文字时，我发现了一些新的感触。一个困惑一直萦绕在心头：为什么看起来普通的房子价格却如此昂贵？更令人费解的是，同一片区域的小区，配套设施相同，外观也同样破旧，但其中某个小区的价格却能遥遥领先。
动迁房的优势
「伟业金锦苑」之所以能在周边小区中脱颖而出，首先要归功于它是动迁房。这意味着购房者只需支付1%的契税。不要小看这一点，有位同事曾看中一套78㎡的两居室，户型方正，精装修，但税费高达35万元，最终放弃了购买。税费是要真金白银支付的，没有杠杆可用，因此税少的房子更具吸引力。
然而，动迁房的缺点也显而易见，房屋质量堪忧，居住氛围差。墙壁薄如蝉翼，隔音效果差，窗框和门框粗糙，住过的人都知道动迁房的品质有限。因此，动迁房并不是「伟业金锦苑」能跑赢大盘的真正原因。
动迁房与商品房的结合
「伟业金锦苑」的真正优势在于它既是动迁房，又是商品房。市场上有一种有趣的房子，虽然房产证上写着动迁房，但实际上按照商品房规格建造。这种情况通常是在动迁时，动迁房不够用，政府征用了附近的商品房，或者原本的小区按照商品房规格建造，后期被转用为动迁房。「伟业金锦苑」就是这种情况，被动迁征用的商品房。
因此，「伟业金锦苑」的墙体和楼栋间距都优于一般动迁小区，阳光完全不会被遮挡，看起来不像动迁小区。此外，这个快20多年的老破小居然还有配套设施，这类既有动迁房优点又无其缺点的小区，自然价格高而且波动小。
动迁时间的重要性
「伟业金锦苑」的动迁时间也很重要。它大约在2003年拆迁，与拆迁年份和政策有关。虽然是拆迁安置，但不存在一人多套的情况，所以自住率高达80%以上。相反，浦东高行板块的高行绿洲是在2010年大规模拆迁政策下产生的，一家三口可能手握2-3套，多则3-4套。因此，小区租户比例高，物业难以管理，公共设施损坏严重。
示范区改造提升价值
彭浦新村中的彭三小区因被选为示范改造区域，道路拓宽、街面整洁、多便民设施甚至地下停车库等，使其卖相和功能性大幅提升，因此价格自然较高。同样例子还有长宁的新泾六村，通过重新规划道路、公区等使得居住环境改善明显，也导致其价格上涨。
好物业带来的附加值
例如「金桥湾清水苑」，虽然建筑旧但环境干净整洁，由于物业管理到位，使得居住体验良好，从而拉开与周边其他老破小距离，自然卖得更好。
多元化选择吸引更多购买者
真源小区建设年份不同，小户型到大户型跨度广，加之从2000年起开始走真正意义上的商品路线，使得该小区不仅提供丰富选择，还拥有良好的居住氛围，因此市场受
即便我们认为老破小不能轻易触碰，但任何一个品类里都有值得发掘的小区或好房源，只要你愿意花时间去寻找，一定能找到更好的选择。如果你也有类似经验或案例，
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