上海土拍市场成为“三国杀”，弱者难以生存

来源：吉屋 2025-03-12 09:40:00

上海买房交流群-47群（308）

上海土拍市场已经成为“三国杀”，只剩下招商、保利、华润三家房企在厮杀，其他中小房企难以生存。今年第二批次土拍落锤，虽然只出让了一块地，但开发商们依然杀得腥风血雨。最终，招商凭借在“竞品质”环节的胜出，拿下地块，楼板价3.185万元/㎡，直接刷新板块纪录。

在上海，想要拿地已经不再是靠运气的时代。2024年起，上海土拍实行“限价+摇号”规则，溢价率超过10%就停止竞价，剩下的交给摇号决定。但2024年，规则变了，先是放开限价，恢复“价高者得”；紧接着，又引入了“双高双竞”模式。第一轮比价格，达到中止价，进入第二轮，拼品质，谁在公共配套、绿色建筑、人才房贡献更大，谁就胜出。

这种玩法，对中小房企来说，已是不可承受之重。以前还能指望靠地价、房价倒挂，赚一把快钱，但现在，“双高双竞”不仅让房企前期投入暴增，后期还要承担品质建设的巨大压力，回款慢、利润薄，资金链吃不消，根本玩不起。

在新规则之下，那些“中等体量”的房企，早就被甩出了局。安徽高速、中铁置业、中铁建、象屿等房企，资金不算最充裕，拿不了热门地块，但又看不上郊区的底价地块，陷入了尴尬的“高不成、低不就”。这种竞争，没有尽头。一旦错过核心地块，房企只能退而求其次，拿低能级、慢周转的边角地。但上海这种市场，偏远地块去化周期长，回款速度慢，利润率更是让人一言难尽。

上海土拍市场正在加速走向一个“强者恒强、弱者出局”的死循环。招商、保利、华润已经形成了“拿地—开发—回款—再拿地”的闭环。核心地块被他们垄断，也喜欢砸钱卷产品，建出来就是爆款，市场认可度高，利润率可观。而那些被挡在门外的中小房企，连“入场券”都买不起，想翻身？难于登天。

对上海土拍而言，这场“三国杀”还会继续。只要规则不变，市场格局就不会改变。招商、保利、华润会继续笑傲牌桌，其他房企只能在边缘捡些残羹冷炙，甚至连入场的资格都没有。这场游戏，已经没有给弱者留活路了。